管理策划方案（优秀18篇）

策划方案的制定需要对项目的背景、目标、资源和时间等进行充分的了解和考虑。以下是小编为大家整理的策划方案范文，供大家参考和借鉴。让我们一起来看看吧。

物业管理策划方案

一、概述某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。

三、组织物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。

反馈。

运行机制。

组织结构图。

经营环境图。

四、人事人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工(按整个小区交付时设计)。序号岗位人数主要职责备注1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。2经营部主任1具体经营事务、人事等。3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。

12.6万元30000*12*0.35=126000(元)。

(2)公用设施设备维修及保养费：1.5万元。

(4)清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元。

(5)安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元。

(6)办公费：按管理人员工资总额25%计算。

5.52万元*25%=1.38万元。

(7)固定资产折旧费：按10%计算即1万元。

(8)税费：按营收5.5%缴纳即1.052万元。

(9)保险费：暂不投保(10)合理利润：按营收8%计算1.36万元但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月*m2。

六、前期物业接管a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。b)物业接管验收l既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。l是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收;l供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用;l房屋幢、户编号已经有关部门确认;l落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位;l接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。l接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备(设施)与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。l接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。l在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。l抄水、电、气表的底数，记录备案。l接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。l接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。l当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。

七、入伙。

2、协调工作l与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。l代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。l与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。

3、入伙现场入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。举行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。

八、物业装修与管理业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。

九、物业档案的建立物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料;从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。

十、日常管理。

(四)安全护卫、停车管理。

KTV营销管理策划书方案

企业运营管理策划方案

企业运营管理策划方案都有哪些？2023年企业运营管理都有哪些技巧和方法？下面就让小编给大家带来企业运营管理策划方案，希望大家喜欢！

第一条本着顺应公司总体发展需求，经充分市场调研，由董事会讨论通过，对条件成熟、有良好发展空间的建筑市场以及与之相关的产业可设立分公司。

第二条对已成立的分公司，按承包经营责任制模式，承包人实行竞争上岗，承包周期为年，竞争承包人的资格须经董事会讨论，董事长批准。

竞争承包人须具备以下基本条件：

1、以公司整体发展为己任，顾全大局，立足长远。

2、有较长年限的生产经营经历，对所竞争的建筑市场熟悉，有较高的管理驾奴能力。

3、有相应的经济实力，保证承包金的按期、足额上缴。

第三条新成立分公司程序及要求：

1、新成立的分公司年承包金额不低于元人民币。

2、新成立的分公司年入账收入不低于元人民币。

第四条分公司应结合本单位特点，建立健全完善的管理体系，加强制度建设，确保经营、质量、安全生产、文明施工、综合管理、财务管理、队伍管理等各项工作到位，并将分公司管理体系报公司备案。

第五条分公司人事管理实行定编、定岗、定薪。由分公司负责人结合分公司实际情况，制定分公司岗位任职资格、待遇、报酬等相关条件，报经公司总经理批准后实施。分公司使用员工一律实行竞聘上岗，但同等条件下，分公司员工应优先使用公司已在册的职工，分公司与所聘用的员工必须签订劳动合同，明确其岗位、职责、工资标准、福利待遇、保险等。

第六条分公司临时聘用人员，本着谁使用、谁负责的原则，订立协议，协议必须明确具体期、岗位、待遇等条款，临时聘用协议周期原则上不超过一年。

第七条分公司应大力加强企业思想文化建设，构建和谐、团结、积极进取的良好氛围，想方设法引进人才、留住人才、用好人才。

第八条分公司应积极为员工创造继续培训教育的机会，以不断提高其业务素质和管理能力。

第九条单位公章及合同章、资信材料、介绍信统一到总公司办公室领用，履行登记手续。

第十条各分公司负责人对本单位的印章、资信材料的使用与保管负直接责任，由分公司负责人明确专人保管与使用，印章、资信材料的使用人必须坚持原则，要有强烈的事业心、责任感，有良好的职业道德，建立印章、资信材料的使用台账，使用情况及时向分公司负责人汇报，严禁为非法活动和违背公司经营方针的材料加盖公章、出具资信和介绍信。

第十一条分公司财务管理：各分公司应设立财务科，财务人员配备不得少于两人。

第十二条分公司的财务制度、财务行为必须依据国家法律法规进行，若出现违法违规行为，其责任由分公司负责人以及财务手续执行人共同承担，分公司负责人不得强制财务人员执行不符合财务纪律的行为。

第十三条分公司必须建立质量管理机构，负责制订本分公司质量创优计划，定期检查在施阶段工程质量，有计划有组织员工进行施工操作水平和质量意识，积极引进新技术、新工艺，鼓励技术创新。

第十四条鼓励分公司工程创优，分公司单独创优工程所获得证书，可在各有需求的分公司间有偿使用。

第十五条分公司必须建立安全生产管理机构，具体负责本单位安全生产管理工作，其成员由负责生产经营及安全生产管理负责人，各工程对、项目部安全管理人员，定期不定期进行安全生产检查指导，明确安全责任，杜绝安全隐患，制定安全管理应急预案等，若发生安全事故的应及时向分公司及上级主管部门汇报。第十六条分公司应充分重视经营管理工作，加大经营力度，经营方式灵活机动，把经营工作放到各项工作的重点位置，同时也要对承接的工程项目进行调研、认证，形成书面报告，尽可能规避风险，对投入较大的项目应及时向公司汇报。

第十七条分公司应加强合同管理工作，签订工程合同时，应认真把握，细致研究，合同条款明确规范。

第十八条分公司负责人在承包经营期满时，必须保证跨入新一轮承包期的施工产值不低于自身完成承包经营期三年平均产值的50%。

第十九条分公司负责人有下列情形的，由总经理提议，董事会研究，可免去其分公司经理职务：

1、分公司负责人不顾公司利益，有与公司发展背道而驰的行为。

2、承包内不能按时足额上缴承包金的。

3、分公司出现重大质量、安全事故的。

4、经营方法不当、经营手段不力致使分公司严重亏损。

第十二条分公司管理人员聘任。解聘由分公司负责人决定，报公司备案。有下列情形的分公司负责人可以直接解聘：

1、不适应所聘岗位要求，造成分公司工作被动。

2、因自身工作不力，造成分公司亏损或产生严重的负面影响的。

3、严重违背请销假制度，不请假离开分公司连续一个星期或累计达一个月的。

第二十一条分公司在经营过程中，出现质量、安全事故、发生违法经营行为被相关管理部门处罚时，公司对分公司负责人有权实行追加处罚，被相关管理部门暂停经营资格的，按其年度承包金的1-3倍追加罚款，被相关管理部门吊销经营资格的，按其年度承包金的10-30倍追加罚款。在实施上述处罚时，公司仍保留进一步追加处罚的权利。

1、物流部。

2)寻找物流公司、进行比价、议价及运输合同的签订;。

3)执行运输考核指标，定期对承运商进行考核与评估;。

4)及时监控运输市场动态,及时调整运输策略,加速物流速度,降低运输成本;。

5)合理利用人力资源和仓库设施,降低人力成本、能耗和物料的消耗;。

6)负责物流运输异常投诉的处理与跟进;。

7)相关沟通、协调工作。

2、商品配送。

1)接收出库单，打印拣货单，填写物流单。

2)将物流单的信息反馈业务员和跟单员。

3)查询物流单号，以及处理问题件。

4)处理与物流公司交接事务。

5)配合物流平台操作员为相关货运公司上门提货，做好货品归类、清点数量等准备工作。

6)与业务部作好沟通工作。

7)做好接单，写单，查单工作。

3、核心业务及关键控制点。

物流内部作业管理，需抓住物流作业中必须控制的点，制定相应的作业管理目标，并针对管理目标制定相应的管理流程及作业标准。

1.)尽量减少外叫车参与市内配送工作;如一定要用外车，需要业务员签字;方可交由物流部调车。

2.)建立长期合作物流公司档案及物流合同(物流公司营业职照、税登记证、机构带码证、专线报价)。

3.)每月15日前物流部完成回单对账工作(单据：物流托运单、我司出货清单、对账单，以客户在我司清单上签字或盖章为准)，从财务到公司付清运费以每月25日完成，账期为55天(月结承运商)。

4.)回单结承运商，应在回单财务部3天之内;将运费付出(拿现金或转账)。

5.)建立运费账目明细(客户、数量、名称、地址、金额)，每月10号前递交公司。

第一章总则。

第一条为了响应国家关于“大众创业、万众创新”的号召，鼓励创客、创新、创业实践活动，深圳市__有限公司创立了创客空间(以下简称创客空间)。为保证创客空间各项工作正常有序地开展，特制定本管理方案。

第二条创客空间是为创客开展创客活动和为创业团队开展硬件创新活动提供指导与帮助的服务性机构。创客空间的主要任务是帮助创客实现创客作品、为创业个人或团队实现产品化和市场化提供场地、工具设备及__设计技术支持等服务。

第三条创客空间具有孵化器功能。准许进入创客空间孵化的可以是暂时还未在工商行政管理部门进行登记的创业个人或团队;也可以是已经注册登记的小微企业。

第二章组织机构及职责。

第四条为加强对创客空间的管理及更好的服务创客与创业者，设立创客空间管理委员会(以下简称管委会)，管委会成员由__总经理、企业内部各创客团队负责人、外聘顾问组成。创客空间的日常管理由运营组负责，由管委会直接指导开展工作。创客空间聘请优秀创客及创业家、设计师、工程师等组成梦想顾问团，提供更好的创客及创业咨询帮助。

第五条管委会主要职责。

1、确定创客空间的发展方向、目标和计划;。

2、协调创客空间与公司其他部门的衔接、协调工作;。

3、审核运营部各项规章制度，遴选适合人选，定期检查各项管理制度的落实执行情况;。

4、针对入驻创客、创业项目的重大需求进行讨论协调。

第六条运营组主要职责。

1、全面负责创客空间的日常管理工作，制定创客空间管理制度和年度工作思路;。

2、组织策划开展周末创客、其他各类创客、创新、创业活动及培训课程;。

4、负责对创客空间入驻个人、团体进行入驻资格审核;。

5、对场地、工具、设备的定期维护保养，对安全性的定期检查;。

6、负责创客空间及入驻项目的对外宣传、合作及市场推广等工作;。

7、创客空间其他日常工作。

第七条梦想顾问团的工作职责。

1、为创客、创业个人或团队提供个性化的咨询服务;。

2、开展免费或有偿的课程培训服务;。

3、发现、扶持有前途的项目或团队。

第三章入驻创客空间条件、程序与退出。

第八条申请进驻创客空间的基本条件。

1、具有完全民事行为能力的成年人。未成年人需经监护人知情和同意。

2、提交《创客/创业计划书》。

3、所有开发及经营活动须符合国家有关法律、法规、规章，不得从事危害国家安全的行为。

4、具有合约精神，愿意严格遵守相关管理规定，签订入驻合同。

第九条入驻创客空间申办程序。

1、入驻创客空间需要提交的材料。

(1)入驻创客空间申请书;。

(2)《创客/创业计划书》;。

(3)身份证明复印件;。

(4)未成年人还需提供个人、家长承诺书及家长身份证明复印件。

2、办理程序。

(1)个人提交入驻相关申请材料及填写入驻基本情况表;。

(2)运营组对各项材料进行认真审查;。

(3)运营组将初审合格的资料上报管委会审批;。

(4)经管委会审批，研究确定入驻期限、特殊帮扶政策等有关事项;。

(5)运营组为入驻个人或团队办理注册手续，制作厂内通行证;。

3、个人或团队入驻挂牌，正式开展工作。

第十条退出。

1、入驻个人或团队合同期满，经运营组审核后方可退出：

(1)入驻期满后，应统一由运营部收回挂牌和相关证件;。

(3)各入驻个人或团队在合同期满后，如仍符合入驻创客平台条件的，还可以续签合同延长入驻期，原则上入驻总期限不超过一年。

3、在入驻期间，管委会根据校运营组日常管理考核情况，认定入驻个人或团队有下列情况之一者，将发放《退出通知书》，要求其退出创客空间：

(1)签约后连续3周不入驻且而无正当理由的;。

(2)对创客空间正常秩序造成严重干扰的;。

(3)有重大安全隐患的;。

(4)严重或屡次违反创客空间有关管理规定的;。

(5)有转租行为，未办理相关手续，私自转租给其他经营者;。

(6)其他不适宜继续入驻的情形。

第十一条入驻个人或团队在收到《退出通知书》后的3日内，须撤出人员，归还设备，清理场地，并办理有关手续。逾期不退出者，管委会将采取适当的法律手段强制退出。

第四章创客空间优惠服务措施。

第十二条入驻个人或团队分为创客类和创业类。创客空间鼓励科技类型创业团队优先入驻，限制纯粹商贸类项目入驻。

第十三条创客空间按照相关规定为入驻个人或团队提供相应免费和优惠措施。

1、免费为入驻公司提供网络端口、电源接口、办公桌椅，资料柜等办公设备;。

2、免费提供__设计咨询服务;。

3、指导或协助办理工商、税务登记和变更、年检及企业代码等。

4、管委会安排专门人员对有市场前景的项目进行项目深度合作;。

5、创客空间对于入驻的大学生创业每年给予一定的专项基金支持;。

7、创客空间内定期开展交流活动;。

8、协助创客或创业者解决其他有关事宜。

第十四条经验交流与指导。

3、创客空间帮助入驻个人或团队分析、解决创客、创业过程中出现的问题和困难;。

4、提供入驻个人或团队对外交流学习、参展的机会;。

第五章创客空间管理。

第十五条入驻个人、团队管理。

7、入驻个人或团队需严格按照授权权限访问区域和操作设备;。

8、入驻个人应高度重视设备及人身安全问题。

第十六条项目合作。

1、创客创作的创客作品归本人所有。创客可以委托创客空间代为销售、展示或批量制作。

2、创业个人或团队对自己的创业项目自主经营、自负盈亏。创业个人或团队可以就具体项目和创客空间洽谈深度合作事宜。

第十七条创客基金和创业资金的管理。

1、创客空间创客基金专款专用。创客基金使用范围：

(1)入驻个人或团队场地、环境的布置;。

(2)设备、设施的购买;。

(3)用于资助和支持创客普及教育课程及培训项目;。

(4)用于举办和参加创客展会;。

(5)扶持贫困大学生或社会青年进行创业。

2、运营组要严格按照创客空间财务制度认真执行、合理使用创客基金。负责对资金的使用及管理，并接收财务部门的指导、监控及监审部门的审计。

第十八条监控与指导。

1、管委会对入驻个人或团队项目资格进行审核;。

2、运营组对场地设施、工具设备实施安全监控，预防不安全因素;。

3、运营组对园区水电空调严格监控，防止浪费;。

4、运营组对入驻个人或团队经营中存在的问题进行指导纠正;。

在过去的20__年里，从初进弘泰公司至现今，足有十个月的时间。在这十个月的时间里面，个人能力飞跃性的提升，暂且不论。但是，个人成长还是有的。这也得力于公司的信任和培养。下面对个人工作职责作一些简单的总结和评价。

在公司里，本人担任主任的职位，主要负责开单与出纳工作。还有其他一些展厅日常工作的监督，也在个人的工作范畴内，分类总结。

1、开单。

此项工作需要做到足够的仔细、认真、谨慎。对于产品的专业知识也要有一定的认知。如此一来，就能避免很多工作上的失误。还需特别注意数据方面的。对于这份工作，我需要提升的地方还有很多，例如：应更仔细认真，尽量避免出错;效率的提升，仍需加强。做到更快更准，才是最终目标!

2、出纳。

展厅日常收支工作管理，做到数目清晰明确，日清月结。做好登记明细，以免出现疏漏。当天收支情况及时输入电脑。在过去的半年里，做得未够好，来年必须完善。

以上是职责范围内最主要的工作，毋需置疑，必需竭尽所能做到最好!此外，还有很多展厅的日常工作需要注意。包括：早会记录、展厅人员出入登记、客流量登记、电脑日常工作的维护、公司q群信息的及时传达。另外还有展厅样板的维护：样板的出仓，必须经过公司的审批，做好登记以及相关的手续，展厅的出仓样板，需及时作好补充。还有展厅卫生的维护，属于个人负责的卫生区域，必须每天做到位，龙头、五金配件的维护，每月至少打蜡一次。这些工作尽管琐碎，但是，却高度体现个人的工作责任心。力所能及的事，更需要在细节上完善。因此，养成良好的工作习惯，非常必要。

以上工作总结不尽详细，并且，日常工作中也有诸多疏漏的地方。希望在这次对于过往工作的审视中，获得经验和教训，来年逐步完善!

在__，在各级领导的正确领导下，在同事们的团结协作和关心下，我圆满完成了今年的各项任务，进一步提高了自己的业务素质和思想政治方面。为了更好地推进这项工作，现将我个人这一年的工作总结如下:。

第一，努力学习，与时俱进。

我记得_总监在给我们新员工的一次课上说过:“选择建行就是选择持续学习”。作为电话银行__中心的客服人员，我深深体会到，业务学习不仅是一项任务，更是一种责任，一种境界。一年来，我努力学习，提高专业知识，加强思维能力，注重理论联系实际，用实践锻炼自己。

2.注意克服思想惯性。坚持制度，按计划学习业务知识。首先，不要把业务知识的学习当成额外的负担，自觉学习更新的业务知识和建行的企业文化;其次，根据自己的学习计划，坚持个人自学，发扬“钉子”精神，挤时间学习，正确处理工作与学习的矛盾，不能因为工作忙而忽视学习，因为任务重而放松学习。

第二，正确的思维。

在工作中，我始终树立客户至上的理念，把客户的事情当成自己的事情，急客户之所急，想客户之所想，要求自己在处理工作时要有强烈的事业心和责任感，努力工作，积极主动，绝不挑三拣四，避重就轻，全心全意对待每一项工作，按时保质完成。在日常工作中，我始终坚持高标准，严要求，关爱自己。为了完成各项任务，我在业余时间不惜工本，利用一切时间和机会为客户服务，与客户交朋友，做客户愿意交往的朋友。通过自己不懈的努力，在20__年的工作中，为自己交出了一份满意的答卷。

三、结合实际，狠抓落实，努力完成任务。

在工作方法上，我始终做到“三遍”，即努力、动手、动脑，以此来赢得客户对我们业务的支持。在实际工作中，我能做一个有良心的人，向客户宣传我行的服务优势和产品优势，最终说服客户计划在我行存__万股。我知道这不是最后的成功。客户拿到转账支票，我就主动帮他们收集村民的身份证号，核实确认客户的份额。当__张存单发放到每个村民手中时，我深感欣慰。

在服务客户的过程中，我细心细致，把兄弟般的感情和友情注入到工作中，让简单枯燥的服务工作变得丰富多彩，真正体现了客户至上的理念。通过我的不懈努力，在“争取一保两保”活动中，实现了营销存款__万，理财金卡_张，信用卡_张，电子银行签约__户，保险销售__万。最让我欣慰的是，客户获得了双赢。在满足自身需求的同时，也享受到了建行更加细致周到的服务。

围绕支行的重点，支行出色地完成了各项任务。用智慧、汗水、行动、效果，体现了爱岗敬业、无私奉献的精神。

物业管理方案整体策划

（一）管理机构的设立与人员的配备。

关山春晓项目是一个占地14.32公顷，总建筑面积18万平米的住宅小区，住宅分部形式为组团式。针对这种情况编制管理结构图如下：

（二）管理规章制度的制定1．管理机构的职责范围（1）本小区的物业机构主要是管理小区规划红线以内，住户进户门以外的小区业主公共区域。

（2）对公共区域内的公共设施设备，共用部位进行日常的维修、养护、管理。（3）对小区内的公共安全，小区日常秩序以及物业环境加以管理。（4）组织实施业主入住和装修管理。

（5）服务业主，解决业主的投诉问题，积极引导业主与本公司的关系。2．各类人员的岗位实行目标管理责任制目标管理责任制就是将管辖项目的管理目标、经营目标、竞争性目标以量化形式作为重要职责交托给管理处的领导集体，并赋予相应的权力。同时将目标的实现与领导集体的切身利益（工资、奖金、岗位迁升）挂钩。这种管理机制使管理处各级骨干责、权、利明确，在管理处与员工之间形成事业和利益共同体，共同参与管理，共同承担压力，共同迈向成功。这要求每一个管理者及员工都要以身作则，踏实做好本职工作，实现内外的最佳经济管理目标。3．物业各区域内的管理规定（1）对于小区内公共区域物业管理处各级管理人员应按照前期物业管理合同的要求及本物业公司承诺的标准落实认真管理。

（2）对于业主专有部分由业主自行管理，必要时候物业管理处可视情配合管理。

住户手册的编制主要包括物业管理、管理费用、设备及服务、装修管理、入住前期的特别服务、业主及用户的其他责任、安全清洁卫生细则、关于安装防盗门窗的办法、防火等方面的信息。

（三）、物业的验收与接管。

进户是指业主或使用人正式进驻使用物业，俗称“入伙”。其程序分以下几个步骤：

1．发入伙通知书。

2．带业主或使用人实地验收物业。

3．约定代为装修、添置或更换自用设施设备等事宜。4．签订《物业使用公约》。

5．要求业主或使用人如实填写登记卡。6．想业主或使用人发放《用户手册》。7．预售物业管理费或租金。

8．想业主或使用人提供办事引导。

9．业主或使用人签约领匙，完成进户程序。（五）、装修搬迁管理。

为搞好装修搬迁管理，必须做好以下几点工作：

1.大力宣传装修规定。规定主要包括以下几个方面：装修不得损坏房屋承重结构，破坏建。

筑物外墙面貌；不得擅自占用共用部位、移动或损坏公用设施设备;不得排放有毒、有害物质和噪声超标；不得随地乱扔建筑垃圾；遵守用电用火规定，履行防火职责;因装修而造成他人或共用部位、公用设施设备损坏的，由责任人负责修复或赔偿。

2.加强装修监督管理。审核装修设计图纸，派人巡视施工现场，发现违约行为及时劝阻并。

督促其改正。

3.积极参与室内装修。4.合理安排搬迁时间。（六）、档案资料的建立与管理。

1.业主和使用人档案:包括与客户有关的各类入住资料、申请表格、维修记录、合同、协议、收费记录等。

2.物业服务档案的建立：其通常包括物业承接验收期的档案、物业入住期档案和物业日常管理期档案等的收集整理。

3.物业服务档案的保存：主要包括档案的`保存、安全管理等。

二、服务的重点问题。

前期物业管理运作的重点主要包括三个方面：

1.管理资源的完善与优化，具体包括以下几个方面的内容：（1）管理用房的到位。

物业管理与服务人员到位的相关内容主要包括以下:〈1〉人员补充。

〈2〉对各岗位人员进行强化培训，提高物业管理、服务水平和操作技能。〈3〉对现有组织机构进行优化调整，形成完善的管理机构。〈4〉加强内部管理与沟通，形成一个良好的管理团队。2.管理制度和服务规范的完善在前期物业管理中，物业服务企业应根据实际管理情况对已制定的管理制度和服务规范进行调整、补充和完善。

3.确定物业管理单项服务的分包对具体物业管理项目进行管理与服务时，物业服务企业可。

以根据自身情况和需求来确定是否将部分单项服务分包给社会专业服务公司。对于分包的服务项目，物业服务企业应鼓励专业服务企业进行市场调查与筛选，以确定符合自己要求的分包单位。

三、物业项目服务标准。

物业项目服务标准主要从以下七个方面着手：（一）基本要求。

1.设置客户服务场所，配置基本办公设备。公示企业资质证书，服务事项，服务标准，收。

费项目，收费标准等相关信息以及24小时服务电话。

2.从业人员要取得相关从业资格证书，统一着装，佩戴标志。

3.建立共用部位及公用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生。公共秩。

序维护等管理制度，建立突发事件应急预案，建立物业服务工作记录。4.建立物业管理档案，配备管理档案人员。

5.设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。6.完善客户服务，及时解决投诉问题。

1.综合管理。建立公用设施设备的基础档案，相关维修记录应归档，适时进行安全评估检。

查，指定维修养护计划。

2.共用部位。对房屋结构、建筑部件、附属构筑物、空调系统、供水设施、排水系统、照。

立即动员力量灭火抢险。

2.消防设施设备维修养护。对火灾自动报警系统、消防广播系统、防排烟系统、防火分隔。

设施、水灭火系统、应急照明、疏散指示标志、消防电梯、灭火器等进行定期不定期的维护。

（四）绿化养护。

1.基本要求。对各种乔木、灌木、地被花坛植物的成活率达到90%以上、草坪的覆盖率在高于80%以上。

1.生活垃圾的手机及清运。实行垃圾收集分类。

2.物业共用部分的清洁。对楼内、电梯轿厢、天台屋面、楼外道路及设施及水景等部位的清洁。

3.工作检查及记录。每日一次或每月全面检查一次并做好相关记录。（六）公共秩序维护。

1.出入口有专人24小时值守。

2.制定巡查路线，巡视检查并作好记录。3.巡视公共部分的使用秩序并做好记录。4.机动车辆登记出入。

5.对违法行为及时报警，并报相关部门。6.记录资料归档。（七）装饰装修管理。

1.建立装饰装修管理服务制度。2.建立装饰装修档案。

3.受理装修申请人申请登记，签订装修协议，并告知装修过程中的禁止行为和注意事项。4.装修期间进行巡查，对违法行为进行劝阻；拒不改正的报告相关部门并在小区公示。5.装修完毕后应进行复查，对违反协议的应按规定处理。6.装修垃圾应在2日内清运至指定地点。

四、质量方针及目标。

(一).质量方针服务至诚,管理规范;开拓创新,树立品牌。

（二）质量目标。

1、业主满意率大于96%;。

2、业主投诉到政府主管机构的有效投诉每年不超过1次;3、重大安全事故发生率低于1‰;4、公共设施、设备完好率大于99%;5、专业技术人员持证上岗率为100%;6、员工满意率为80%。

7.房屋零修及修及时率100%。8、保洁率98%。

9、道路车场完好率98%。10绿化完好率98%。

五、综合管理服务。

即小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理。主要的工作内容及要求有：、负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；协助召开业主大会并配合其运作；与业主签订物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；全体员工统一佩带有相片胸卡，持证上岗；每年进行一次物业管理服务满意率调查。建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。

文档为doc格式。

物业管理的策划方案

一、活动目的：

让同学认识专业技能，和什么是服务什么是服务意识.并了解两者的重要性和两者之间的区别.

二、活动时间：

11月26日晚上。

三、活动地点：

多媒体（待定）。

四、活动人数：

40931全体同学。

五、邀请嘉宾：

吴迪洪德慧。

六、团日活动内容：

1.第一环节：表演情景剧。

主要根据物业管理将会出现的工作情景来模拟现场，从而让同学们了解此专业需要哪些方面的素质。真正认识到服务的内涵，并培养同学们崇高的职业道德精神。提高自身素质修养，从而树立服务理念。

2.第二环节：请专业老师对情景剧进行点评。

此环节主要是让同学们到自己认识中的服务于现实中服务有哪些差距，从而发挥优点，摒弃缺点。提高对物业管理的认识，真正认识到什么是服务和什么是服务意识？认识在工作中提升服务质量.

3.第三环节：分享美文。

在同学们写的关于服务意识的文章中，选出优秀的几篇，与老师和同学分享自己心中的服务意识，强化每一个同学对服务和服务意识的理解，达到本次活动的目的.

七、活动目标：

1.使同学们热爱本职工作，强化服务意识，培养大家对服务工作的浓厚兴趣，并且真诚主动的为别人服务。

2.加强对基础规范服务的学习，积累，消化和吸收。认识服务与服务意识的重要性和区别。

3.增强同学们的责任意识，并把服务于人时刻放在第一位，丝毫不能有无所谓的思想作怪。

4.培养同学们宽容大度，不计较个人的得失，从更高的角度多方位思考问题的思维方法。如何积累经验和教训。

促销员管理策划方案

厂家促销员是门店员工的重要组成，是销售工作中不可分割的部分。从其人数上看，是公司营销队伍的主体；从其工作职能看，直接关系到品牌形象、宣传效果、零售业绩、顾客美誉度等致命因素，更是我们可以直接向厂家反馈意见与建议的一条重要通道。

目前，各门店中厂家的促销员数量非常多，尤其是临时促销员的比例占了很大一部分，由于临促人员的随意性比较强，公司一些相关管理制度对临促人员的约束力也不够大，因此在对促销员的管理上也显得比较松散，为了能加强规范对促销员的管理，总部门店管理中心对促销员的管理再次加以规范：

一、分部采销系统根据与厂家所签订供货政策确定商品划分，并提供出各门店促销员配置标准交分部人力资源中心，并通知厂家派驻促销员（入职标准应通知厂家）。

二、每周二下午促销员需持本人身份证、照片、学历证书、健康证及厂家提供的《促销员介绍担保确认函》等相关资料，到门店人事专员处填写应聘登记表。

三、门店人事培训专员将促销员资料准备好后，由门店各品类主任进行面试，面试合格者由相关授权领导签字审批后，于每周三上午由门店人事专员将合格促销员带至分部人资部门办理入职手续。

四、促销员在分部办理入职手续时，需到财务部交纳200元的培训费及工服费100元人民币。分部人资部同时应给促销员办理胸卡及发放erp工号并由行政管理部发放其工服。

五、分部人资部应于每周三下午为新到岗促销员做入职培训，培训内容为公司相关。

规章制度。

培训结束后促销员可到门店正式上岗。

六、促销员入职后，门店培训人员应为促销人员安排一周2次的在岗培训，培训不合格者可进行二次培训，如再不合格者需将该促销员退回厂家。

七、凡是厂家促销员无论长期促销员还是临时促销员一经办理入职手续均需交纳200元的培训费，促销员不管因何种原因离职时，此项费用均不办理退费。

八、未避免门店内乱用工号的情况发生，凡是经过培训后的促销员，分部人资部门都要给予促销员自己的erp工号，要求门店销售人员必须都使用自己的工号开具销售小票。

九、促销员离职时由门店人事专员为其办理离职手续，促销员应做好离职时的交接工作。每周四下午分部人资部审核促销员工作是否交接完毕，并收回工号牌，及时核查并取消该促销员erp工号。

十、促销员离职时，需将工服清洗干净后退回行政管理部，并根据工服的折旧情况给予相应的退款。

十一、为避免门店内其他销售人员利用已离职人员的erp工号的情况发生，凡是离职的促销员都需按《促销员管理办法》办理离职手续，分部人资部门应及时将离职人员工号取消并做核查。

物业管理方案策划书

上半年，在开发区管委会及总公司的支持和领导下，到目前为止我们已完成营业收入230万元。20年下半年，我们将继续保持上半年的良好发展势头，响应市政府振兴徐州老工业基地的号召，进一步加大业务投入，争取引进更多的工程项目，重点开拓物业管理业务。同时还要找问题、找差距、找不足，为此，我们制定我公司20下半年的工作计划：

一、总的工作目标：

1、稳抓环卫，提高道路保洁质量，确保开发区环境卫生在全市。

2、发展绿化，确保完成开发区下达的绿化养护及绿化保洁任务。

3、积极拓展其他工程业务，提高经济效益。

4、确保安全生产，加强安全意识，尤其是保证车辆行驶安全及道路保洁工人人身安全。

5、提高全体干部员工的服务意识和服务理念。

6、维护职工的合法利益，提高职工福利待遇，确保职工队伍的稳定。

7、力争完成全年营业收入520万元，创利税20万元。

8、积极拓展物业管理新业务，拟承接高铁国际商务区一体化物业管理。

二、具体措施：

1、加强政治学习，统一思想认识，提高全体干部员工为开发区建设和发展服务的意识。将开发区的新形势、新发展、新变化传达给个职工，激发职工的工作热情。

2、加强职工业务技能培训。尤其是物业管理人员，分管理人员、维修人员、秩序维护员(保安)、保洁员等不同部门、不同工种要定期进行物业管理知识、专业技能训练，定期进行消防知识培训;对驾驶员定期进行安全思想教育。

3、继续在各部门推行承包责任制，由部门负责人负责本部门内部的所有事务，部门负责人对公司经理负责。

1)公司拟正式成立监管科，隶属于公司办公室，向办公室及公司总经理汇报工作。监管科于20年初成立试运行以来，对公司的各项工作都有了很大的促进作用，但是监管力度仍然不够大，离公司领导对监管科的期许，还有比较大的差距。公司拟于下半年正式成立监管科，加强对各部门的检查考核，量化考核指标，每天考核两次，不走过场，不搞形式主义，不怕得罪人，如实填写日考核表，月底总结考核情况报办公室，根据考核情况按公司奖惩制度进行奖惩。

2)对环境卫队酝酿进行重大改革。推行承包责任制，环卫队实行队长负责制，队长签定承包责任合同，全面负责环卫工作。同时计划分路段进行承包，由监管科对各路段进行考核定奖惩;垃圾中转站(车队)实行队长负责制，队长签订承包责任合同，职责范围包括垃圾中转站、车队、安全保卫、渣土办;与驾驶员签订责任状，明确驾驶员的责、权、利，进一步明确发生安全事故后公司和驾驶员各自所承担的责任;对原垃圾站进行改造，新上压缩机组一台;强化服务功能，提高服务水平，加大对企事业单位的服务力度，拟增加封闭式保洁车、吸粪车及洒水车各一辆;拟接管经七路垃圾中转站。

2)办公室加强内部管理，对公司各部门劳动纪律及业绩的监督考核;负责仓库、汽车等事项的综合管理;组织经理办公会及班组长会议，每月进行工作总结并制定下月工作计划;安排监管科每天考核各部门工作;进一步加强物资采购、仓库管理、用油管理，材料进出必须有领导签字;油票由办公室统一开具经总经理签字后方可加油，并由办公室安排专人随同;汽车维修及购买配件由专人负责，办公室统一安排。

3)绿化队实行承包责任制，分管经理签订承包责任合同，负责绿化队内部所有事务。在确保完成开发区下达的绿化带养护及保洁任务的同时，积极拓展其他绿化工程业务。

4、开源节流，节约各项经费开支，加强财务审计力度，尤其是工程审计，提高公司的经济效益。

5、加大物业管理房租、水电费收费力度，确保费用及时回收。

6、改革公司工资分配体制。进一步提高临聘人员工资待遇以及改革驾驶员工资制度，宗旨是使多劳者多得、少劳者少得、不劳者不得，尽可能使工资分配趋于合理化。

7、加强安全生产管理，进行安全知识培训，包括保安职责教育、消防知识培训、车辆行驶安全教育等，特别是行车安全管理，通过每周进行一次安全思想教育，强化驾驶员的安全意识。确保20年全年无安全责任事故。

8、严格执行奖惩制度，细化奖惩条例。做到奖优罚劣，使人人有压力，人人有动力。

20年下半年，我们将以振兴徐州老工业基地为契机，参与推进开发区二次创业，以秦常委及各级领导的关心支持为动力，齐心协力，共谋发展，争取超额完成全年经济目标任务。

详细经营管理策划方案

随着我公司的不断壮大，外地洽谈业务，服务于公司的客户纷至沓来;随着我公司领导、员工生活质量的不断提高，大家对宾馆、餐饮服务的要求也越来越高。因此，如何守法经营好宾馆，对来自五湖四海的客户，进行优质服务，牢固树立我公司良好的企业形象;对内部干部职工，提供舒适，温馨的环境，就尤为重要。

目前，我宾馆周边，私家旅店、餐厅可谓星罗棋布,相互间的竞争十分激烈.因此,若要经营、管理好我公司的宾馆,就需要不断更新观念,调整思路,使我们在激烈竞争中能永远立于潮头!

1.业内分析:由于我们地处偏远地区,一般客户都需要就近入住，就餐,况入住,就餐的群体资源有限,因此,竞争会十分激烈.

2.自我分析:我公司宾馆,背靠强大的集团公司,硬件设施是公司周边各旅店、餐厅均无法比拟的.况公司的宾馆,又能给广大的客户,员工以信赖感.但不足之处是:不如小旅店经营灵活,各小旅店,凭借超低的价格,吸引着一批追求廉价的客户.为此,为搞好宾馆的经营管理,不断提升我公司宾馆的美誉度,并以此为窗口,展示我公司的良好的形象,特制订以下方案,请各级领导审阅.

一.发展战略:。

宾馆、餐饮要积极实施"坚持一个战略,突出两个重点,实现四个突破"的发展策略.全力打造一个制度健全,服务优质,安全环保,创新和谐的精品宾馆.

1.坚持一个战略:坚定不移的致力于一个"以优质服务为基础,科学、经济管理不断创新为前提"的战略思想.

2.突出两个重点:2.1.坚持以优质服务为核心,精细管理为根本的思想,让每一位光临本宾馆的顾客,能有春天般的温暖及家的温馨感.2.2.合理配置资源,加大培训力度,强化管理措施,分工明确,责任到人.

3.实现四个突破:3.1.服务(技能,技巧,推销)上的突破.3.2.科学优化管理上的突破.3.3.菜品开发、设计上的突破.3.4.公众形象,口碑上的突破.

二.工作方针:。

制度健全,服务优良,安全环保,发展和谐.以公司企业文化为依托,形成自己固有的宾馆经营文化,并不断开拓创新.

1.制度健全.1.1制度完备和精细化.全面覆盖宾馆管理的各个环节(评价,考核,。

岗位职责。

等).要做到事事有法可依,处处有章可循.1.2.制度兼顾稳定性和灵活性,既保持团队的稳定,又可根据内外部环境变化适时进行调整和完善.1.3.强化制度的执行力,确保宾馆的经济运营,给员工以公平,公正的平台.

2.服务优良:要真正做到以客户为中心,高效快捷的满足客户的正当需求,提供令客户满意的高品质服务:2.1要保持对客户的尊重和理解,及时、合理的收集客户的各项信息,依据信息来了解和跟踪客户的真实需求,并迅速做出反应;2.2.不断提高服务标准和水平,在每个服务环节上都要精耕细作,为客户提供规范化,标准化,人性化的服务;2.3.要有效的分析客户群体,并有针对性的提供各有价值的附加服务.2.4.不断开拓创新,提升综合服务能力,始终以客户满意为终极目标.

3.安全环保:3.1.严格按“食品卫生法”标准执行.3.2.加强安全防范和消防工作，确保客人人身和财产及宾馆财产不受损失.3.3增强环保意识,给客户提供卫生,安全,文明环境.

4.发展和谐.坚持以人为本的管理理念,妥善处理好内外部的各种关系,才能实现全面发展.4.1.宾馆发展与员工利益的关系.(做到奖罚分明).4.2.在确保优质服务的前提下,始终坚持"成本最小化,效益最大化"的经营原则.

5.不断创新.不断创新是企业的生命!5.1.树立客户是一种资产的观念。管理和服务的过程是一个“吸资”、“护资”和“增资”的过程，只有客户资产“增值”了，酒店才会长盛不衰.5.2不断给客户以亮点,让客户能时时感受到新颖的服务与享受.

以上是我对公司宾馆经营的总体构想,以下加以详尽说明:。

一,制订岗位职责及。

规章制度。

加大执行力度认真落实到位。

1.要根据宾馆的现状,制定一套切实可行的管理制度,及各岗位人员的编制,核定.根据职责要求,择优选聘相关人员.让每一位员工明确工作要求,并认真落实.

2.加大执行力度.“民不服吾能,而服吾公.公则民不敢慢”因此,在执行相关制度时,只有公正.才会有执行力.

3.充分发挥宾馆、餐厅各主管的职能作用.建立完善一系列的监督、检查机制,让每一位员工都牢固树立“99+‘1’=0”的“0缺点”,“零起点”,“零突破”的管理意识,务使问题消灭在萌芽状态中.

二.培训与考核相结合。

1.对每一位员工都要做到先培训,后上岗.使其明白工作职责,规范化,标准化的做好本职工作.

2.通过培训,扭转传统的思想观念和服务意识，端正员工工作态度，强化微笑服务,人情服务,文明服务.尤其在微笑服务的同时加强人情服务.延伸和补充有局限性的规范化、标准化服务.将客人当作酒店的挚朋亲友.服务中及时了解客户对酒店的要求和建议，掌握顾客的生活喜好，便于酒店经营管理的改进和提高，务使顾客满意在公司宾馆,舒心在公司宾馆.在展现人情服务的同时，还要保证服务各个方面的快捷，标准化.以减少一些时间观念强的客户的流失。

3.依照考核标准,由各部门主管,严格进行考核.每月末,交由经理审批并进行综合评分.对员工存在的问题,应针对性地做好教育,培训工作,不断提高员工素质及业务技能.

三.加强部门之间的沟通协调力度。

1.由于宾馆,餐厅客源存在相对的不稳定性,因此,需要宾馆经理及各主管及时调整人员的配备,以满足经济,科学运营的需要.

2.宾馆主管要经常检查宾馆各物品的完好程度,缺失的要及时补充.及时了解服务用品的储备情况,及时报请经理,以便得到及时补充.餐饮部厨师长要及时了解餐厅各原料的储存情况,每晚给餐饮主管书面报单一次,经过经理审批后.科学,经济供货.

3.餐厅对每个客户的预定或者点菜，都要问清楚其喜欢的口味，并予菜单上进行注明，再交厨房.各部门主管要对长期客户的起居,兴趣,餐饮喜好,努力去发现,并记录存档.

4.每周宾馆,厨房与餐厅要进行一次交流会，对客户反馈回来的意见进行讨论解决、相互提出自己的见解,同时也给部门之间的配合注入生机.

5.坚持守法经营,严格按照国家及我公司相关的规定经营.积极配合国家及公司有关部门的监督,检查.

四.严格控制成本，丰富菜品种类，提高菜品质量。

1.厉行节约，降低成本，加强核算.餐饮部主管和厨师长要及时对每一道菜的成本和毛利率进行核算，所采购的原料都要物有所用，采购数量与销售数量对比样相吻合,确保实现公司的下达的经营目标.

2.厨师长、采购员和餐饮部主管要适时的对所购货物的价格进行市场调查,对所购货物要进行货比三家，经对比后购买质量优、价格低的货品。

3.积极鼓励厨师推陈出新.开发特色菜，力推绿色,清新风格的菜系.并能根据客户的需求,做出不同档次,适应多口味的饭菜.要求厨师至少每月要有两道新菜品.在有条件的情况下组织厨师到外地去学习和交流.对于顾客予以好评的创新菜给予厨师适当奖励.

4.对菜品实行标签制，对顾客意见,餐厅进行每日汇总，一周进行一次反馈，以便厨师的改进.也可根据顾客意见对厨师进行考核和奖惩.

五.制定一系列的优惠和奖励政策。

1.制订出系列优惠措施,给员工以真正的实惠.对长期入住的顾客,给予适当的优惠.餐饮部制订出不同规格的寿宴、生日宴、及假日宴等套餐，服务于公司员工.

2.服务人员受客人书面表扬3次-7次予以奖励，7次以上予以重奖.

3.受到公司通报表扬的员工，给予奖励。

4.每年一综合评审,对表现突出的员工给予奖励。

5.技能过硬、身怀绝技、公关、管理能力强的员工可设立员工工龄奖，将这些优秀的员工更长时间留在宾馆,为公司服务.

六.确保工作餐的质量,卫生标准。

1.对员工的工作餐(包括班中餐)要达到高标准,高质量的要求.杜绝大锅饭粗作的现象.

2.定期下生产现场,调查、了解员工的用餐喜好,及时了解所存在的问题,确保为员工作出满意的菜品.

3.对员工的工作餐,要做到及时送达.为我公司的运营做好后勤保障工作.

4.对外经营的利润,优先补助给班中餐,确保一线员工的餐饮质量.

七.积极推进6s管理制度,打造我公司宾馆的企业文化。

1.把我公司推进实施的6s管理方式,灵活在宾馆各部门应用.推进管理,服务标准化.

2.大力推进环境清洁化,着装统一化,举止标准化,服务人性化,餐饮卫生化的企业文化理念.

3.要求餐饮部尽力做出独具匠心的菜系,力求口味与营养完美结合,让客户能吃出享受,吃出健康.形成独具特色的餐饮文化.

4.各管理人员对员工即要严格管理,又要人性化.主动关心员工,与其交心,尽力解决员工的后顾之忧.使员工能自觉的努力去工作.

5.努力培养员工的主人翁精神,创建宾馆全体员工以“我是宾馆一员,我骄傲,我是宾馆一员,我自豪”的企业文化氛围.

6.以公司宾馆标准化,个性化,人情化的服务理念,以全新的风貌,营造我公司优质服务,科学管理的企业形象窗口.

7.由于公司宾馆服务对象较为复杂,因此,对客户的入住,消费等相关信息,要严格保密,不得不经客户允许,随意透露客户的任何信息.

8.所聘相关人员,在同等条件下,优先照顾公司下岗职工,为公司的人力资源部门排忧解难.

八.严格食品卫生和环境卫生,做好安全保障工作。

1.严格遵守食品卫生等法规.宾馆经理,各主管及每一员工都要层层把关,杜绝把不合格消费品提供给客户.

2.加强安全意识,定期聘请公司消防,公安领导来宾馆指导,以消除安全隐患.

3.增强环保意识,努力营造绿色宾馆的优质环境.

以上仅属个人的愚见，敬请公司领导审阅、指导!

一.行业动态与背景分析.

21世纪是以知识经济(品牌财富)为特征，随着中国市场经济的日趋成熟和人们生活水平的不断提高，餐饮服务消费也将不断增强，餐饮业发展的社会环境和自身条件更加成熟，我们必须抓住这个新的机遇，全面推进中国新式餐饮向社会化、国际化、多样化和产业化方向稳健发展.

结合本店目前面临待回温的问题.如何从被动转为主动.需要一套完善的运营策略出台以及实施.要想本土火锅走向市场、走向知名、纵深社会的前沿.必须拥有素质过硬的服务团队以及管理骨干.要本着大胆假设、小心求证和开拓创新的企业精神.不求最大、争求最好的经营理念.重质讲诚的服务宗旨.和完善的硬件设施.以及优秀管理和先进的企业文化.树立良好的企业形象.奠定本店在当地应有的位置.不断的抓机遇与创新来推动本店的整体运营.相信在短时期之内一定会有一个崭新的企业面貌.

“细节决定成败”，随着餐饮业竞争日趋激烈，市场的竞争秩序和游戏规则也在不断变革，从麦当劳、肯德基等西式快餐在内地漫延后，也就驱动、成就了如奇火锅、刘一手火锅品牌、真功夫等中式快餐品牌!现在的国内餐饮市场中传统的餐饮老店，面临转型和创新;新兴的餐饮企业，面对品牌塑造、规范与量化，一筹莫展;未来餐饮市场，将会出现弱肉强食、品牌竞争的氛围，强者更强，弱者更弱，中间层(没有特色、没有体系、没有管理平台)的餐饮企业则不具备竞争力，加上国家行业协会、食品卫生、员工薪酬福利等法津法规的完善，房租、人工、原材料、燃气等物价的上涨，餐饮企业的经营压力会更大，餐饮企业将会面临“薄利或微利的市场局面.

总结近年来所有迅速成长的各类餐饮品牌，从奇火锅、刘一手等等，我们发现了其中的共同特征，那就是他们都学习了国际连锁大品牌最重要的一点：qsc即优质(quality)、服务(service)、清洁(clean)。——标准化的品质、服务、清洁。所以“标准化qsc”是所有餐饮业态大转型的主线，而国内餐饮业态大转型的实质是——中为体，西为用，中为主西为辅。随着企业的不断发展，本店也应该对现有的商业模式和战略作出调整，逐步建立技术支持体系、督导运营体系、质量保证体系，这将标志着本店经营工程全面启动，改变薄利经营”或“微利经营”的市场局面.

结合业态现状，我想只有打造好营运内部控管、原料(供应商)管理、客户管理、内外信息管理、企业cis体系等五大模块，才能基本形成完善的经营管理平台，而这个平台建成后将处处体现着“标准化qsc”的精神内涵，并由此形成一整套的管理机制进行有效地控制与拓展，那么企业的管理体系就具有可模拟性而使企业得以健康发展。

二、现阶段餐饮与火锅店经营策略分析。

(一)现代餐饮竞争的核心要素。

火锅新店在我国目前每年是以三位数的速度在快速递增.对于时下而言，靠传统的经营模式赚钱已经是一个搖荡的梦想，那么如何出奇制胜走在竞争对手前面，抢先“一步”或“半步”，成为真正的赢家?我认为：单店餐饮惟有“产品创新”、“营销创新”、“管理创新”与“服务创新”，才能效益倍增。

当一家餐饮企业的市场定位后它的核心要素就是竞争策略的选择。

策略一：差异化策略，就是我们通常所说的定位策略，也就是特色化。经营餐饮首先你必须面临的第一个问题就是，你与竞争对手相比，自己的特色在哪里?卖点在哪里?不如对手哪里?哪里比同行业强.当然，你不能样样比人家强，也没有必要样样比别人强，关键是你必须有三五个地方是很特别的，而且这些特别的地方是能给你的餐厅带来实实在在的客源并能取得利润的，这就是所谓餐饮成功的第一法宝。

策略二：创新之策。任何人任何企业的差异化优势都难以长期保持，因为你的对手迟早都会模仿的，但你又不可能申请专利，所以你要创造持续的竞争力，就必须持续不断的创新。餐饮创新包括菜式创新、服务创新、管理创新、经营手法创新.竞争激烈的市场环境提醒了餐饮业主需要理性投资，也对餐饮经营者与职业经理人提出了更为严峻的考验!

(二)本店经营之策。

1)、本店在竞争环境实况分析：

1)、火锅美食在当地的消费市场到底有多大?前景如何?

2)、在这么激烈的餐饮市场竞争中，本店怎样在同行业当中立足与领先前沿?

4)、本店应该建立怎样一个经营体系，才有市场竞争力?如何稳健发展，步步为赢?

5)、本店该确立何种主题风格，才能更吸引消费者?

6)、本店如何进行品牌策划?如何进行营销战略规划?如何整合资源进行营销传播。

如何使有限的广告投入产生更大的实效?

2、我们不妨把“火锅”消费者的需求层级分为以下三层：

a、基本层。

1)、餐品口味是否对味?

2)、服务是否规范?服务员的操作是否熟练?卫生是否过硬?

3)、环境是否舒适?规模档次是否到位?

4)、价格是否合理?

以上这些都是一个普通餐饮场所应该做到的基本层面，我看了眼本店前厅的规模概况.本店作为中层餐饮平台更应做到。

b、特色层。

1)、本店的餐品是否有特色?

2)、本店是否有主题餐饮环境氛围?

3)、本店的服务上是否有特色?

c、品牌层。

2)、消费者是否认同某一形象作为餐厅的标志?

3)、经营者在反观自我的时候，是否感觉良好?

第一篇：品牌定位及发展。

一、市场分析。

(一)、市场基本状况。

1、百家酒店地理位置及环境;。

百家酒店处于兴义桔山新区黄金路段神奇东路，距市中心街心花园2公里，距兴义机场2公里，距马岭河峡谷景区10公里，距离万峰林景区30公里，且是兴义机场进入兴义市区的必经之地，按照兴义最新城市规划，未来属于城市中央核心地段的百家酒店是马岭河峡谷景区与万峰林景区的中间路段，周边有较为密集的餐饮娱乐场所，ktv及检察院，市国土局，州设计院，花月小区，明盛阳光等政府职能部门单位以及高中低档住宅区。良好的区位环境及地下停车场在该片区能打造自己的卓越地位和知名度。

2、兴义市餐旅酒店业情况：

近年来，兴义市旅游事业快速发展，政府以打造旅游城市和旅游名片为核心，同时滋生了相互配套的兴义餐饮酒店业，其中以高档次定位的酒店有：翠湖宾馆、未来的富康国际酒店、黔山皇冠酒店，其次是民航酒店、黔山酒店、等城市中央一类综合型酒店。二类酒店：有海钰酒店、帝都酒店，龙宇酒店，诚诚大厦，兴义宾馆，三生酒店，伊索酒店，盘江宾馆、神喜酒店等单一功能型酒店，其它类别的宾馆和旅店不予置评和调研。

综上，百家酒店介于一类与二类之间，在功能上有会所及中餐+客房，本身不太具有明显竞争力，但在环境装修上却占有绝对优势。

3、黔西南州旅游业发展分析和兴义市区位环境状况：

引用20xx年全年黔西南州旅游业收入情况统计情况：黔西南州全年共接待国内游客442万人次，比上年增长11.6%;全年实现旅游总收入23.2亿元，比上年增长1.7%。(未有今年数据)综合其情况，黔西南州酒店餐旅业市场细分的比较乐观且持续上涨趋势。光兴义旅行社就发展到10-20家之多，可以说前景乐观。兴义市位于贵州省西南部，地处黔滇桂三省结合部，是三省旅游开发链接路线的中间段，十二、五期间，贵州三横三纵公路贯穿东西南北，对地方旅游事业是最大化的促进，因而酒店未来前景乐观。

4、竞争对手分析：

从功能上应把百家酒店分为3个部分来解析：

(1)餐饮：

兴义餐饮业发展一直以来不容乐观，各种系别、档次、类型的饮食行业参差不齐，按档次分为，翠湖宾馆的金翠酒家、金凯园、大白鲨、一品酒楼、盘江人家、盛宴酒楼、金福园、红房子、等等较为上档次的餐饮场所，按盈利状和良好经营状况也仅有盘江人家、一品酒楼、盛宴酒楼、红房子、金凯园等有实现盈利，其它场所均在利润和经营商存在很大压力。

故，百家酒店餐饮必须做好餐饮定位和产品定位、价格策略及服务等，方能打开市场赢得一席之地。

(2)会所：

兴义会所一直不错，但竞争也相当激烈，从盈利情况看，目前就：印象咖啡、鼎上咖啡，一品咖啡、原意咖啡较不错，其它的经营状况不容乐观甚至亏损。兴义的客户消费群体固定，而且很难发展和增加新的成员，因而，百家酒店必须发挥好会员管理及服务优势，建立自己的忠实客户消费群体。

(3)住宿：

综合分析其它酒店住宿情况，百家酒店在住宿配套服务已经环境硬件设施上必须打造自己的特色，在定价和服务上以及消费模式上创新，通过市场营销等多方配合开辟自己的市场和客户资源群体。

5、百家酒店综合情况分析：

结合调查及百家酒店实际情况，对百家酒店的优、劣势作出以下分析：

(1)优势：

----环境和硬件配套优越。

----交通便捷、地理位置优越。

----有停车场。

----定位上占优势。

(2)劣势：

----经营项目和功能单一。

----市场竞争激烈。

----未被社会认可。

----缺乏特色。

----内部管理系统建设为完成，各项工作未有序开展。

----知名度及推广力度不够。

----未建立自己的客户群体。

二、酒店品牌及定位。

(一)、百家酒店品牌表现策略。

1、建立完善的vi、cis形象视觉识别系统，对整个酒店印刷品，器具、包装、广告表现上严格要求达到统一，在内部装饰和外部宣传上对所有需要表现的酒店形象严格要求和监督实施,保持品牌一致性。

2、系统化纳入公司全部品牌体系统一包装推广，在客户管理系统中完善其品牌印象和忠诚度。

3、建立自己产品特色及服务特色，并统一管理严格要求执行、产品制作及表现上精益求精。

确保品牌质量。

4、通过各种合作活动及广告宣传、网络推广进行品牌传播。

(二)品牌定位。

1、在市场分析中的一类和二类之间寻找自己平衡点，将服务和产品质量有效提升，最终达到物美价廉的目的做黔西南地区最受欢迎和客户青睐的豪华商务经济型酒店;以四星级酒店管理标准来要求其在产品服务上的标准化管理。

2、会员及客户定位：以商务接待及宴会为主，休闲散客为辅，高端旅游接待为补。

3、价格定位：四星级标准，三星级价位，同行业同性质同标准情况同价格情况下提升服务及配套政策。

(2)本地高端客户接待、宴会等;。

(3)旅游团体接待等;。

(4)企事业高管接待宴请，合作伙伴宴会，高级别招待。

(5)高端人士生日、婚礼等宴会接待。

(本文素材来源于网络，如有侵权，请联系删除。)。

物业管理策划方案

一、__项目物业分析：

1、物业地域范围开阔，封闭性交强。

2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受能力。

3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等。

4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。

二、根据以上分析，对__项目物业建议如下：

1、建议在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时可以通过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。

2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。

1、对河道的清理与水质的保护（如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果。

2、对市政道路的保洁。

3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶）。

4、24小时水电维修。

5、对业主生活垃圾的定时清运。

6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护。

7、项目范围内绿化的种植与养护。

8、业主能源费用的代收代缴。

9、定期花木杀虫及灭鼠。

10、暂住证等社区性证明的办理。

11、业主院落档案的管理。

四、物业特约服务－管家式服务体系：

1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为通过物业管家的努力为业主提供尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。

2、管家式的服务建议由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，避免了处理问题相互推托的情况提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。

为深入推进我区社区物业化服务工作，改善人居环境，争创人民满意城市，特制定本方案。

一、指导思想。

以《省物业管理条例》和《市建立礼貌满意城市实施办法》为依据，在巩固礼貌建立各项成果的基础上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原则，和“三先三后”的工作思路，深入开展我区社区物业化服务工作。建立健全全区社区物业化服务体系，有效提升居民对社区管理和服务的满意度。

二、服务范围。

社区物业服务要以社区公共部分的管理和服务为重点，以完善社区功能、提升管理水平为目标，包括以下几个方面：

（一）公共秩序管理。加强对辖区内的流动摊担、店外经营、车辆停放的规范管理。

（二）公共环境卫生维护。做好社区辖区范围内（维护作业标段以外）公共场所、道路的清扫保洁，空中垃圾和楼道堆物清理，居民楼栋、门店生活垃圾袋装化及上门收集服务等工作。

（三）公共安全防范。协助管理辖区内公共秩序的同时，搞好辖区内的治安巡查。

（四）公用设施管理。做好栋间道路、楼栋下水管网、化粪池、垃圾果皮筒、公共亮化、文体器材等公用设施的日常管理和维护。

（五）公共绿化维护。做好辖区内公共绿地的修剪、浇灌、施肥、除虫、补栽补种等绿化养护工作。

（六）其他。其他需要协调解决的物业服务项目。

三、基本原则。

（一）居民自治的原则。物业服务是社区服务的重要组成部分，要参照《物业管理条例》，在居民自治与政府引导的基础上，充分听取居民意见，透过无偿或低偿服务以及非赢利性经营，优化整合资源配置，逐步理顺和规范物业服务各主体之间的关系，创新社区物业服务新机制，力求解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。

（二）因地制宜的原则。充分发挥街道和社区在推进社区物业服务工作中的主导作用，根据各个社区的实际状况，制定包括费用收取和服务项目在内的社区物业服务章程，并按章程具体实施，不断促进社区建设与物业服务的协调发展。在不同社区或同一社区的不同小区、楼盘之间，可采用多种模式进行分类分层次管理。

（三）便民利民的原则。要将推进社区物业化服务作为为民办事的一项德政工程、民心工程，透过推行社区物业化服务，建立健全社区市容卫生维护体系、社区治安保障体系、4050人员就业体系和居民生活服务体系，在净化市容的同时，努力扩大社区就业，提高服务水平，提升市民对社区环境的满意度。

四、工作任务。

按照礼貌建立的标准和数字化城市管理的要求，把我区农民安置小区和破产企业宿舍区纳入社区物业服务推行计划。今年实施的10个社区（小区）是:观沙岭街道金岭农民安置小区、观沙岭街道黄泥塘农民安置小区、咸嘉湖街道白鹤嘴社区安塑小区、咸嘉湖街道荷叶塘社区丽臣小区、西湖街道裕民农民安置小区南片、西湖街道裕民农民安置小区北片、望岳街道道坡农民安置小区、望岳街道上堆坊农民安置小区、岳麓街道洋海塘农民安置小区东片、岳麓街道洋海塘农民安置小区西片。

五、工作思路。

在推进社区物业化服务工作中，确定“三先三后”的工作思路。

（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理长效”的原则，对先期实施物业化服务的社区进行“牛皮癣”、绿化设施、沟渠、围墙、路灯、地面、化粪池、晾衣架等多项设施的专项整治，再透过物业化服务的实施对其进行长效管理。

（二）先宣传后实施。透过广泛深入的宣传动员，加深居民对社区物业化的了解，取得居民对社区实行物业化管理的理解与支持，为后续工作营造良好的群众氛围。

（三）先服务后收费。根据社区居民中失地农民、破产企业下岗职工较多，人均收入较低的现状，实行“先服务后收费”低偿服务原则，先带给优质的服务，让社区居民切实感受到实施物业服务所带来的好处，再收取必须的服务费，保证物业服务的正常运转。

六、组织领导。

成立全区社区物业化服务工作领导小组。

组长:。

副组长:。

办公室主任：

办公室副主任：

成员单位：区政府办、区综治办、区发改局、区财政局、区城管局、区民政局、区住房城乡建设局、区工商分局、区市政公司、区园林公司、区环卫公司及各街道办事处。

各街道办事处要成立由办事处主任任组长的社区物业化服务的组织机构。

七、职责分工。

区政府办：负责协调解决企业办社会职能分离的历史遗留问题；

区综治办：负责指导和支持做好治安防控工作；

区发改局：负责指导确定社区物业服务收费标准；

区财政局：负责社区物业服务的经费统筹工作；

区城管局：负责牵头组织协调和监督考核工作；

区民政局:协助做好特困、低保人员的就业工作；

区住房城乡建设局：负责行业指导工作；

区工商分局：负责对成立物业服务公司的办证和资质审批带给支持；

区市政、园林和环卫公司：在社区专业维护上给予指导、支持和配合；

各街道办事处：组织社区实施社区物业服务工作。

八、方法步骤。

（一）准备阶段。

1、2月份对全区未实施物业服务的农民安置小区和破产企业宿舍区全面调查摸底，确定推行物业服务的社区（小区）名单。

2、3月上旬组织相关部门召开协调会，专题研究开放式居民社区推行物业化服务工作。

3、3月下旬组织召开工作部署会。

（二）实施阶段。

1、4月份对今年确定的物业化服务的社区，由街道统一组织，重点拆除违法建筑，改善治安，交通现状，整治老旧建筑的外墙，整修围墙，道路、绿地、路灯、供排水等设施，改善社区基本状况，强化小巷、小区、小院、小店“四小”管理，办好四件实事，重点解决路灯不亮，下水不通，路面不平，环境不洁的问题，为实施社区物业化服务打下基础。

2、5月上旬组织参观，学习其他单位经验做法。

3、5月下旬全力推进社区物业化服务工作。

（三）考核验收阶段。

1、将开放式居民社区推行物业服务工作作为对街道全年绩效考核的一项重要资料。

2、6月份组织相关社区进行交流讲评。

3、8月份由区城管局牵头，组织相关部门进行验收，将以社区（小区）实施物业服务后脏乱现象是否得到根本改变，市容卫生是否得到显著提升，周边生活环境是否得到明显改善为依据，社区物业服务模式是否可持续、社区居民群众是否满意为标准，对社区居民上门问卷调查，满意度未到达85%以上的社区一律要求“补课”，不予验收，扣除政府奖励资金和相应的绩效考核分值。

九、工作要求。

（一）高度重视，充分认清推行社区物业化服务的重要好处。

推行社区物业服务，是巩固礼貌建立成果、建设人民满意城市的基础工程，是提升社区城市管理水平、改善宜居创业环境的民心工程。各街道和社区要高度重视，把它作为推进社区城市管理水平、建立礼貌城区的一个重要抓手。要召开班子会，专题研究和部署此项工作。要统一思想，充分认清开展好社区物业化服务是提升城市整体形象的重要举措，是提高社区居民群众生活质量的重要途径，是加强社会治安、增强群众安全感的重要手段，也是加快推进建设人民满意城市的基本要求。

（二）充分准备，为全面实施社区物业化服务打下基础。

一是要有充分的思想准备。各街道要把搞好社区物业化服务，完成任务指标，作为今年一项重要工作去抓，要明确职责和标准，要克服一切畏难情绪，不等不靠，充分发挥主观能动性，把此项工作抓紧抓实，抓出成效。二是要搞好宣传发动。要进行广泛宣传，努力争取居民的认可和参与。要广泛发动辖区内的民间组织、单位、团体和社区志愿者出资出力共同参与社区物业服务工作，最终实现服务和管理的常态化。三是要制定方案，落实职责。各街道要制定切实可行的工作实施方案，细化工作职责，要把职责落实到具体事、具体人身上，要有具体要求和质量标准。

（三）全力支持，为顺利实施社区物业化服务带给保障。

一是人员要落实。各街道和部门要明确专人抓此项工作，确定专责。二是经费要保证。每个实施物业服务的社区（小区）明确经费10万元，区和街道各安排5万元。区和街道先期各拿2万元，作为启动经费，保证社区物业化服务前期工作的正常、快速运行，验收合格后，全部经费到位。要动员广大社区居民用心参与社区物业管理，自觉缴纳相应费用，并使之逐步成为社区物业管理主要经费来源。三是合力要构成。要努力构成齐抓共促的机制，牵涉到的各种专业问题各部门要通力协作，给予足够的支持。

根据安置房的特点及岛外物业管理的物点，制定本，将为广大业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。

一、了解小区楼盘的基本概况如服务合同资料、考核标准及现场实地查看（所处位置、人文环境、面积、入口、设施设备等）。

二、服务处组织框架根据现场查看的状况和服务标准及思考管理成本的状况下，组建小区服务处人员组织框架，并对服务处人员进行相关的一系列培训，布置小区服务处的简易装修、采购办公物品等。

三、准备接管验收楼盘的工作包括。

内业资料的移交工作:。

1、资料的接管验收资料。如规划许可证、土地使用合同等。

2、综合竣工验收资料。如竣工图、机电设备的资料、供水合同等。

3、业主资料。如已分配业主的房号、电话号码等。

小区房屋主体的接管验收:。

1、对小区公共部位进行验收包括楼道、公共楼面、天台、地下室等。

2、户内的验收。

3、园林绿化的验收。

4、工程设施设备的验收。包括消防系统、新风系统、电梯、二次供水、监控系统，道闸系统、门禁系统、排水管道、避雷针、化粪池等。

5、钥匙的接管。包括设备房和户内的钥匙，并进行核对。

6、公共水电表、户内水电表的读数的确认。

工程接管验收流程：

1、按照小区产权资料和技术资料进行移交，确认签字。对缺少的资料应当记录在相关表格中。

2、房屋本体现状接管验收，确认签字，接管钥匙，把验收过程中不合格项记录在相关表格中。

3、机电设备的现状接管验收，把验收过程中发现的不合格项记录在相关表格中。

4、汇总接管验收过程发现的不合格项，分类登记、整理、存档。

5、将发现的不合格项反馈给施工单位和开发商，确定在规定的期间内整改。

6、整改后，在对不合格项进行验收，并记录，确认签字、

验收标准为建设部《房屋接管验收标准》。

四、对小区公共部分进行拓荒保洁工作及绿化修剪工作，使小区持续良好的外观形象迎接新业主的入住。

五、做好迎接新业主的准备工作。

现场交房处的布置、钥匙的分类、业主档案袋的准备、交房资料的准备（房屋验收表住宅使用公约业主手册装修管理办法装修管理协议保管钥匙委托书保管钥匙承诺书钥匙签收表业主信息表入住资料签收表入住须知等）。根据实际需要选取表格使用。

入住程序：

1、业户办妥手续后到服务处办理入住手续。通知交房的部门能够通知业主带本人身份证原件及复印件、入住通知书。如果是委托交房还应当有委托协议书及委托人的身份证原件及复印件。

2、服务处接待人员审核业主《入住通知书》、业主身份证。

3、服务接待人员介绍小区管理服务状况，与业主签订《住宅使用公约》、《装修管理协议》等文件。根据实际需要填写表格。

4、服务处接待人员向业主发放入住文件并请业户签收。入住文件包：入住须知业主手册住宅使用公约装修管理协议。根据实际需要发放文件。

5、服务处接待人员陪同业主验房，抄水、电表底数，业主验房合格后办理收房、钥匙交付签收手续。填写《房屋验收单》，验收不合格限期整改。

6、将《入住通知书》、业主身份证复印件、《住宅使用公约》、《装修管理协议》、《房屋验收单》、《入住资料签收表》等文件放入业主档案袋，进行归档。

7、整理在验收过程中，业主提出的相关问题，分类整理归档，并送至施工单位和开发商，进行整改。

8、整改后，通知业主前来进行验收查看。并在相关表格进行确认签字。

六、二次装修管理阶段。

1、业主向服务处提出装修，应当携带装修图纸，施工单位资质证书及施工人员的身份证复印件到各服务处填写《住宅装修表》与《施工人员登记表》。

2、服务处接待人员向业主和施工队介绍小区管理规定。例如装修时间、土头堆放点等。

3、服务处在理解装修申请后，经服务处管理人员和工程人员审批合格后，方可施工。

4、在办妥以上手续后，接待人员办理施工人员临时出入证。由施工人员负责人持施工人员身份证或暂住证及照片，到服务处办理施工人员临时出入证，填写施工人员登记表，并缴纳施工人员出入证工本费10元/张。装修完后能够退款。

5、现场跟踪：管理人员务必每一天到装修户施工现场跟踪视察，了解施工状况并做好记录，必要时请工程人员同往。维序人员及管理人员应当每日对小区公共部份进行检查。

6、装修完毕后，经服务处管理人员及工程人员验收后，在装修申请表上填写装修验收状况并签名。

7、在跟踪时，如发现有违章和妨碍公共行为，应及时采取措施进行整改，必要时填写《违规整改通知单》、现场拍照等，以备留用与归档。

8、违章处理办法，对违反装修规定者将依有关条例采取如下措施：

9、告知、规劝、责令停工整改、上报相关执法部门。

10、对于材料进出、施工人员办证、施工工具管理、土头垃圾的管理。业主的装修材料搬运出小区时，务必由业主亲自到服务处办理物品放行条，签字认可，否则任何人一律不准把材料带出小区。办理临时施工人员出入证和工具出小区手续务必由业主或施工负责人来服务处办理，其它人不得办理。进入的材料务必在两天运往业主家中，不得在小区公共部份堆放过长。土头垃圾应当定点堆放，如果有地下室应当将土头运往地下室堆放。土头垃圾应当每日进行清运。

11、服务处经理每月不定期抽查10次装修管理状况。

七、入住后的管理阶段。

服务处追求的目标：

1、房屋建筑的完好率到达98％以上；

2、报修及时率到达100％；

3、清洁管理无盲点；

4、设备设施完好率到达98％以上；

5、小区路灯完好率到达100％；

6、管理区域内不发生重大安全与火灾职责事故；

7、有效投诉处理率100％；

8、服务满意率达95％以上；

9、绿化完好率到达98％以上；

10、道路完好率到达98％；

11、各类管理人员岗前岗中培训100％；

12、全年无服务安全事故发生。

为到达以上目标，服务处将制定以下：

1、完善各项管理制度和管理规定。包括维序人员管理规定、车辆管理规定、机电设备管理规定等一系列管理制度和管理规定。

2、保洁施行外包监管制定。即服务处全体人员（含维序人员都有监管的权力）做到清洁环境卫生无死角，发现问题及时的机制。保洁人员应当要求统一装着。垃圾日产日清，定期进行卫生消杀工作。并根据现场制定保洁工作流程。（保洁日计划、周计划、月计划）二次供水水箱按规定清洗，水质贴合卫生要求。

3、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护、定期清除绿地杂草、杂物、定期预防花草、树木病虫害。

4、管理人员及机电工作人员要求持证上岗。并对服务处人员进行后续的相关培训，进一步提高全体人员的综合潜力和服务意识。规范礼貌用语等。

5、建立来电来访登记记录。要求如实完整填写，及时反馈给相关职责人，相关职责人调查后将处理状况及时反馈给来访来电人员。管理人员应当每一天下班前对来电来访资料进行查看，服务处经理每两天对来电来访进行检查，并每周进行统计，分析相关案例。对未能及时处理的事项应当建立相关的报告制度进行备案。

6、建立工程报修处理及时制度。房屋小修、零修、及时率100%，零修24小时内完成，急修但是夜。小修合格率达100%，水电维修不超过24小时、土建不超过3天。中修，持续房屋外观完好，无破坏立面。维修工程返修率不得超过1%。

8、小区实施封闭式管理，业主出入实施刷卡，外来人员进行身份证登记好方可进入。小区内车辆实施刷卡进入，外来车辆实行临时取票进入。非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。出租车（除特殊状况下）不得驶入小区。

10、客户投诉的相关处理。区分有效投诉和无效投诉，反馈给相关职责人进行落实处理，并及时将相关状况反馈给业主。服务处应当对有效投诉进行防止类似状况在发生。

11、建立24小时值班制度。设立服务电话，理解业主对物业管理服务报修，求助，推荐、问询、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。

13、建立考核制度。对全体人员进行有效的考核。

14、社区文化活动。根据现场实际状况每年定期开展社区文化活动，宣传精神礼貌建设（能够宣传厦门市十不准备相关方面的资料和物业服务概念等资料）.

15、便民服务。便民服务活动是管理处体现业主至上、为业主服务的宗旨的重要一环例如能够透过与有关部门联系，力争常年为业主、住户无偿代办电话、煤气开户、有线电视，代订报刊杂志、代发邮件、代请家教保姆等，职责部门为服务处。

16、每季度做好考核的准备工作及每年年底开展业主满意度调查。

为贯彻落实市委办公厅、市政府办公厅《关于国家卫生城市长效管理的实施意见》及市农贸市场攻坚办《关于农贸市场长效管理考核工作的有关通知》等文件精神，切实加强我区农贸市场长效管理，促进我区农贸市场环境卫生和公共卫生管理工作的制度化、规范化、科学化、法制化，现结合我区工作的实际，特制订本方案。

一、基本原则。

按照市农贸市场管理办法《市农贸市场管理办法》相关规定，各街道（镇、社区服务中心）为辖区内农贸市场长效管理第一责任单位，负责辖区内农贸市场长效管理的组织实施和落实。商务、工商、农水、城管、卫生、物价、质监等部门根据各自职责，做好农贸市场的监督管理工作，并实行统一领导、属地管理、分级负责、分工合作的原则。

二、组织机构工作职责。

为做好区农贸市场长效管理工作，根据工作需要，特成立区农贸市场长效管理工作领导小组。

三、工作职责。

各街道（镇、社区服务中心）为辖区内农贸市场长效管理第一责任单位，负责辖区内农贸市场长效管理的组织实施和落实。

（一）区商务局是农贸市场的行业主管部门，负责依法制定行业规范，制定市级资金补助预算方案，拟定农贸市场建设和升级改造的年度计划，并指导和督促实施；推进行业组织建设、开展行业交流和指导行业自律。

（二）区工商局是农贸市场日常监督管理的主管部门，主要负责：宣传贯彻有关市场管理的法律、法规和规章；指导市场开办者制定市场经营秩序管理制度，并监督实施；审查确认经营者的主体资格，并对其交易行为进行监督管理；依法查处交易活动中的违法行为，维护交易秩序；法律、法规和规章规定的其他职责。

（三）区城管局负责整治农贸市场周边环境，取缔占道经营和乱搭乱建，对农贸市场市容环境卫生进行监督管理，对违反城市管理法律法规规定的违法行为依法进行查处。

（四）区农水局负责严格依法实行农产品质量准出制度，对农贸市场内的畜禽产品、水产品、蔬菜、水果等农产品进行监督检测，并依法进行监督管理，查处有关违法行为。

（五）区物价局负责加强对农贸市场明码标价和不正当价格行为的监督检查，并依法查处有关违法行为。

（六）区质监分局负责依照计量监督管理的有关规定，对农贸市场的计量进行监督管理，依法查处有关违法行为。

（七）区卫生食品药品监管局负责指导农贸市场开展除“四害”和病媒生物防治工作，并依法查处有关违法行为。

四、工作要求。

（一）各街道（镇、社区服务中心）要高度重视，加强农贸市场常态化管理，严格按照考核办法对所辖农贸市场进行自纠自查，自行整改。同时，建立相关机制和考核办法，于20__年3月29日前将所建立的相关机制和考核办法报送区商务局市场科。

（二）各街道（镇、社区服务中心）对辖区内的农贸市场进行备案管理，要紧紧依靠市场管理方，借助、整合工商、农水、卫生、物价、城管、商务等相关职能部门的力量，加强对农贸市场的有序监管。同时，针对辖区内的每一个农贸市场，各相关部门要分别指派专人负责。

（三）根据市委办公厅、市政府办公厅《关于国家卫生城市长效管理的实施意见》（及市农贸市场攻坚办《关于农贸市场长效管理考核工作的有关通知》等文件要求，区农贸市场长效管理工作小组每个季度对责任单位进行一次总体考核，日常考核采取随机暗访的方式，区农贸市场长效管理工作检查组将定期或不定期对我区农贸市场长效管理工作进行暗访，每季度后一个月开始对我区农贸市场进行季度考核。各街道（镇、社区服务中心）要充分做好迎市、区检查的各项准备。

（四）在区农贸市场长效管理工作小组的考核中，各街道（镇、社区服务中心）所辖农贸市场考核不合格的，将在全区通报批评；在市级检查过程中，各街道（镇、社区服务中心）所辖农贸市场考核不合格的，将由区政府对责任人追究问责。

物业管理服务可以说是一门专业学问，本公司以本着小心计算成本及为客户创造最理想的环境为原则，并通过长期的工作改进和提升，努力创造条件使每一座大楼的收益利投资潜质都能得以达致极限。而这种“投资管理”的哲学，能使业主充分保障其不动产的投资权益，不但使其保值，而且更能使不动产增值。

____物业为高级工贸建筑物。其物业管理重点兹分析如下：

一、工贸大厦管理。

工贸大厦需要极为周全的服务，特别是现代的新型高级发展计划，还要照顾相当复杂的电动和机械装备的操作和保养，这些都需要有专门知识和技术。而这些装备不单只包括升降机和停车场电梯，还包括灵敏的装备，如电脑控制的大楼自动化系统、中央空气调节设备和通风装备、保安监察和控制系统、自动滤水器、火警和其他消防装置以及后备电力供应设备等。租用户对这类大楼，特别是出入口大堂、洗手间和公共通道等地方的管理水准期望相当高。大楼的外墙也必须定期清洁，以保持大楼的外貌美观。清洁一座大楼例如香港新中国银行大厦的幕墙，其难度和这项工程所涉及的庞大费用，实非一般人所能想象。一幢工贸大厦是否得到完善管理，这对该物业的租金及售价水平有很大影响，与此同时其资本价值也会因而受到影响。

二、停车塌管理。

现今停车塌的设备的管理多采用先进的自动管理系统来满足日益繁重的日常运作需要。采用自动管理，可以减少人为舞弊，节省人力资源，增快车辆流量，从而使物业管理运作更为畅顺，租用户及访客充分利用停车场设备也更加方便快捷。此外，停车场上的停车程序也必须作出周详安排，以确保用户能获得所需服务。停车场必须有闭路电视作监控，保障访客安全。大楼后备电源发电机需与停车场自动化系统及照明系统相接通，以备在紧急时段时仍能操作提供必要服务。停车场内必须装有足够通风系统，供应新鲜空气，以符合卫生安全。停车场经营管理策略应按照自给自足原则确定收费标准以降低管理费，而无须从管理费内补贴，这对整幢大楼出租及出售营运，都有着正面积极作用。

服务内容。

依据____物业现时的工程进度及运作安排，本公司建议首先向物业提供管理顾问服务，待大楼完工后再提供管理运作服务。

建筑期间管理顾问服务。

提供大楼图则专业意见。

提供大楼设施专业意见。

提供大楼建材专业意见。

预估大楼管理运作成本。

大楼管理进度检讨、停车场管理建议。

大楼竣工验收证核发前的管理服务工作。

建议制定租约条款。

员工培训计划。

财务预算。

用户搬进及装修期间的管理服务工作。

移交大楼单位与租户程序。

装修工程及物料运送控制程序。

保安控制。

进入控制。

安全控制。

(一)、建筑期管理顾问服务。

1、这项服务将于大楼建筑施工期内提供给业主参照，其主要功能为：

节省日后管理设施修改或增加的费用，并可避免影响物业管理运作；

在租用户入住前可订定管理费及其他费用的分摊原则，使日后管理运作能畅顺。

2、服务内容。

1)提供大楼图则专业意见。

就本大楼的设计平面图、立面图、剖面图及基地现况作出与日后管理相关的专业意见及分析。这项工作主要是针对大楼设计在落成后对管理操作的实际运行是否产生积极作用及其可行性而制定进行的。本公司将建议业主对部份设备的增添留出空间，如预留中央监控室及相关设施的预定位置、垃圾处理室的适当地方、停车场的设备需求、车辆日常进出运作的安排、电梯系统运作规划、大楼自动化系统及其他各类设施的预留等。

2)提供大楼设施专业意见。

就业主已决定或需要提供意见的各项设施作出对将来管理运作有利的顾问意见，主要从使用者角度出发选择种类设施及配备，并提供是否适合日后使用者需要的意见。

大楼设施包括：

电梯。

消防设备。

电气设备。

照明设备。

给/排水系统大楼自动化系统。

垃圾处理设备洗窗机设备。

后备发电机设备大楼广播系统。

停车场管理系统等。

3)提供大楼建材专业意见。

就业主己选定或预定的建树资料作出对日后管理工作有影响的专业意见，例如对建材的耐用性、清洁性、优劣的区别，判断有关材料是否能对使用者达到预期效果，以及对管理工作能否妥善处理等加以分析。

4)预估大楼管理运作成本。

就业主预定的各项大楼设施及配备，提供初步管理运作收支及人力资源费用预算与业主参考。

5)大楼管理进度检讨。

本公司将针对建筑期内的不同情况提供意见，内容包括：

分析及评估大楼施工期间的图则是否配合先前提出的专业意见：

就各厂商的设施及配备，向业主提供专业意见，例如该设施日后保养程序、零件配备是否足够。

物业管理策划方案例文

一、服务标准的定位及介入点。

1、站在前沿制定切实可行的高标准。

只有高起点，高标准，服务标准的定位自然能上新的台阶。所谓前沿就是开发建设的前瞻性，市场预测的精确性，用发展的眼光看待现实存在的问题。服务标准的定位关系着全方位的经营理念。起点高，标准高，服务标准的取向肯定高。你有100元想办200元、300元的价值，肯定不符合价值增效的逻辑性。关键是怎样能把100元转变成200元、300元的价值。首先是切实可行的。有可塑性、可操作性。诸如员工的聘任，你的门坎高，那些有才无德，无才无德的人肯定跨不进来。所以你制定的标准高了，硬件、软件就都跟着有了进一步的跨越，服务标准也就进一步提高了。

2、重构服务规范。

服务标准有了定位。相应的服务规范也必须与之相匹配，高标准的服务，高标准的员工也就必须是高标准的服务规范。规范不是强硬的制度。也不是画地为牢的枷锁。规范是标准与准行业的约定。有了规范计划就有了依托。

3、研究项目特点。

服务标准的定位，服务规范的重构必须合乎项目特点。建筑风格符合客户的需求社会文化内涵的发展趋势。存在的遗留问题解决的渠道与办法。员工的架构模式职能部门的协调，软硬件的现状等。

4、计划站在未来看现在。

计划确实跟不上变化，所以计划的前瞻性十分重要。以未来的高度看待现实存在的问题，远大而不空旷。目标有了取向一切问题就有了切入点。

5、注重控制与结果。

再好的理念你不去执行也只能是一句空话。而执行的结果是什么，又必须监督控制。企业的好坏最终还是归结于经济效益、社会价值效益。

盈利创收不是1+1=?的简单问题公式。做大做强企业要有长远的构想与机制。打破固有的行为习惯，思维方式，创造性的发挥自己的经营空间。

二、物业组织架构模式。

1、架构金字塔服务梯形结构新构思。

金字塔塔尖放在那里，整个工程部组织结构我们认为就是一个服务体系。经理服务主管，主管服务领班，领班服务于员工，员工服务于客户。逐级管理逐级责任制，一级管理一级、每级都有职有权，在整个组织架构中基层员工要放在首要位置。他们才是金字塔塔尖。这样有利于激励员工追求进步，自我提升、完善。有利于培养人才，发现人才。在物业经营管理中注重的是效益是结果。服务梯形结构是服务观点的转变、规范、责任、控制、落实贯穿于整个服务环节中。

2、制度的完善，用人机制的规范。

用人机制的规范，制度的完善来之于新思维、新观念。物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作。物业公司以经营为手段，以为客户提供优质的服务为宗旨，以经济效益、社会效益的综合统一为公司的经营目标。规范是企业发展的需要，制度是行为规程。吸收什么样的员工，架构什么样的组织形式。现有员工的整体素质能否适应服务客户的新趋势。领班、主管的录用，是聘任还是从基层员工中晋升。各自的职责是什么。各自的录用条件、前提又是什么?因此必须进一步完善制度、规范用人机制。

3、员工晋升与激励机制的重构。

奖优淘汰末位制。优秀的员工就应该给予更多的激励与关怀。比如：培训的机会、岗位调整的机会，奖金、荣誉证书。工资档次调高一档。抓典型，有效的激发团队精神的凝聚力。

4、原则与责任。

制定再好的服务标准，行为规范，操作规范制度，还必须要执行。执行中坚持原则，凝聚责任。形成一个部门的长效机制。工程部现有的人员架构素质修养、技术技能在许多地方都存在着原则与责任的问题。坚持原则的时候不坚持，做事流于形式缺乏责任感。

5、薪资与服务标准，技术技能、素质修养挂钩。

薪资与服务标准、技术技能、素质修养应该是成正比的。薪资提高了，聘任的员工就有了保障。服务水平、技术技能、素质修养自然也就上了一个台阶。工程部现在的情况是一刀切，薪资没有档次。服务水平、技术技能、素质修养高的员工拿不到相当的薪资。他们的工作激情、原则、责任也就会随波逐流，相对较差的员工更差，所以员工的晋升，薪资的分档设置势在必行。

三、物业的前期介入。

1、参与规划重视前瞻性、科学性、实用性。

物业企业对物业的前期介入越早，对日后管理水平越有促进。参与规划重视前瞻性、科学性、实用性，能使物业管企业增效增值。能使客户的投资在日后有相应的回报。前瞻性、科学性、实用性从物业管理使用的角度考查论证建筑结构。设备设施分布区布置绿化小品等的合理性。提出建议、整改方案。跟进落实情况以免日后接管出现差错。提高物业品质。如果工程已经竣工、设备已经安装，在发现问题也已无法改变。因此工程施工阶段提早介入是完全有必要的。对物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢管以及管线材料是否具有耐久性、耐腐蚀以及按挤压应力等，进行过程控制和验收控制的监管检查。我们现在的情况是所有的档案材料很不健全。比如园区的综合布线图：给排水、雨水、强弱电系统等管线的走向、重要的闸阀和检查口的重要位置。绿化、小品景观的水电管线布局分布。一些设备设施的供货商联系方式，产品设计说明书、操作规程质保期限与约定的书面协议。竣工验收和接管验收是两种不同概念的验收。竣工验收是政府行为、接管验收是企业行为。物业接管就等于责任的一种转移。因此接管验收可谓责任重大。

2、客户收楼与入住全方位提供管理服务新理念。

在物业介入时就应该对每个单元的问题汇总整理存档备案。客户收楼时提出的意见也应该详细记录存档。这样就形成了一个具体单元的房屋病例。对日后装修管理、维修运行都有一个参考改进的价值。二装是客户认识了解物业公司的形象窗户，二装员工的品行，技能直接影响着公司的整体形象。认为二装员工就是巡视检查、监督管理是完全错误的观念。他们熟悉掌握的情况汇总起来对整个运营管理都是一个强有力的保障。客户的需求是多方面的。有许多地方是无从预测的。所以我们必须要求我们的员工知识面广、服务水平、技术技能都要尽可能的合乎客户的需求、满足客户的需求。全方位的拓宽自己的才干，迎合客户花钱买方便的消费观念。客户收楼以及装修、入住实行一站式、全方位的服务。满足客户、壮大自己、资源共享、互利双赢。

四、软件与硬件有机结合。

1、硬件是平台，软件是“灵魂”。

园区的硬件设施陈旧，已经很难适应客户的消费需求。在现有的平台上，我们怎么做，能否从软件上弥补硬件设施的不足呢?强化服务，优化组合员工结构、制度完善、规范操作。软件是“灵魂”，灵魂有了灵性，有了可操作性，硬件就能发挥他的潜能了。

2、提升硬件设施、改良软件支撑。

怎样通过技术改善改造现有的硬件设施。切入点在哪里、如何提升。现在维修资金动不了，费用怎么解决。例如：园区的智能门禁系统、监控系统。消防联动系统、污水提升泵监控系统、有线电视网络系统。办公环境设施的配备等问题。所有这些问题都需要一步一步的解决。假如提升了硬件设施，我们的软件也就需要改良。没有优良的软件支撑再好的硬件设施也发挥不了应有的作用.

3、找出硬件与软件的结合点。

硬件与软件相辅相成，怎么运作它才能达到的状态，结合点在哪里?硬件、软件都是可以改造改良的。想解决就能有办法解决。问题在于解决的方案时间。上级领导的认同肯定。

五、设备设施的运作模式。

1、从节能降耗的角度、服务标准的角度重构设备设施的运行。

一切的经营活动，政策法规最终都是为了增效增值。节能而不降耗仍然不能增效。节能控制有指标，维修控制有计划，通过以往的客观情况推断制定一个合理的比率。节能是多方面的，精简一些确实差劲的员工，提升培训员工的综合技能，推广新型的节能产品，选聘专业技能公司。强化服务意识，提升服务标准，防止材料积压浪费重构设备设施维修运作模式，只要能够盈利增值无论采用什么方式办法都应该是可行的。

2、要质的转变不要量的堆积。

员工宁精勿滥。选聘员工进行培训上岗，认真考核、杜绝公私不分的现象。不符合要求坚决不予录用。只有切实坚持原则。吸收优良的人力资源。组织机构才能合情合理。工程部现有的组织结构很大程度上有量的堆积。配置也许是合乎比例的，但并没有发挥到应有的作用。

3、学会借力壮大自己。

“力”力度、品质、专业。借力也就是通过一些合法的经营模式，聘任一些专业的高质量的公司维修管理设备设施。参与管理的同时，也就增强了自己员工的技术才能。这就是榜样的力量。但是聘任的费用应该是合理的，前提的原则是双赢互利的，符合物业管理条例。

六、维修运行管理。

1、重塑“榜样”锻造团队精神。

公司的综合素质的提高也需要员工来体现，员工能力的高低也就直接影响到公司的整体能力和团队精神的建设。树立“榜样”为员工能力的提高树立目标，让员工时时刻刻不断鞭策自己，在员工自身技术技能、素质修养不断提升的的同时提高公司的服务标准。让每个员工都抱着一个共同的目的——公司利益，至高无上，在公司发展的同时，实现的自身价值。

2、建立培训计划。

维修运行的管理是工程部的重要职责，如何确保自己的职责有效贯彻执行。必须建立一套完整的切实可行的制度，规范与计划。计划是手段，规范是控制，制度是约定。有计划才能有章可循，一切才能有条有理。找出普遍存在的环节，研究突破的接入点，然后有针对性的确实培训的课题、顺序。培训设置应该成为一个长期坚持的工作。没有学习就没有进步。工程部现有问题就是缺乏计划。年计划、月计划、日计划。公司检查匆忙应付，临阵磨枪。

3、效益、效率、价值观。

效益从哪里来，从效率中来，从价值观中来。效率不是你处理问题时间的长短。而是你处理问题的时效。比如为客户维修疏通下水，你确实用了极短的时间达到了通的效果与目的，然而，经过了一天或者一个礼拜同样的问题又出来了。反复的报修，引发客户反感、而且人力、物力重复投入。这就是浪费。效率又能从何谈起?一个员工的价值取决于他对处理问题的责任心、服务意识、技术技能的综合素质。优秀的员工返修率低。客户满意度高。相对来说他的薪资高，公司得到的回报更多。效率是看得见的效益，价值观是效能更是规范的导向器。品质、专业是维修运行的关键。如果我们的员工都是高品质、专业强的技术能手。我们所面对的客户会是怎样的反应。这难道不是一种效益吗?把一些技术含量高的设备设施托付给专业的公司去做，不也是一种增效的手段吗?在风险转移的同时得到更多的实惠。

为落实市十三届人大三次会议审议透过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：

一、指导思想。

以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。

二、目标和范围。

(一)目标：

1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率到达90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率到达90%。

2、新建住宅小区推行招投标率到达100%；20__年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。

4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率到达100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率到达100%。

6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要到达80%以上成立业主大会和业主委员会。

(二)范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

三、工作资料。

(一)完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际状况，透过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。

(二)全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起职责，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到职责单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。个性是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修职责要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。

(三)加大对物业市场的监督。

四、物业费的成本测算。

1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。

2、清洁卫生费清洁卫生费测算表(04)。

3、保安费：保安费测算表(05)。

一、概述某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。

三、组织物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。

反馈。

运行机制。

组织结构图。

经营环境图。

四、人事人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工(按整个小区交付时设计)。序号岗位人数主要职责备注1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。2经营部主任1具体经营事务、人事等。3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。

12。6万元30000120。35=126000(元)。

(2)公用设施设备维修及保养费：1。5万元。

(3)绿化管理费：绿化率45%1。04万m21元/年m2=1。04万元。

(4)清洁卫生费：2人12月80元/月人=0。192万元。

(5)安全护卫费：7人200元/年人=0。14万元。

(6)办公费：按管理人员工资总额25%计算。

5。52万元25%=1。38万元。

(7)固定资产折旧费：按10%计算即1万元。

(8)税费：按营收5。5%缴纳即1。052万元。

(9)保险费：暂不投保(10)合理利润：按营收8%计算1。36万元但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0。35元/月m2。

六、前期物业接管a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。b)物业接管验收l既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。l是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收；l供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；l房屋幢、户编号已经有关部门确认；l落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位；l接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。l接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备(设施)与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。l接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检作文吧https:///查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。l在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。l抄水、电、气表的底数，记录备案。l接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。l接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。l当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。

一、项目概况。

1.地理位置。

该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

2.项目主要经济指标。

物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户带给全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”;常规性公共服务(合同服务)委托性特约服务(非合同零星服务)和经营性多种服务(全方位、多层次的综合服务)。

1、房屋及设施设备管理。

1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：

a、工作的主动性。

管理职责人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、持续房屋正常的使用功能及完好。

b、工作的多样性。

根据房屋的完损状况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

c、工作的针对性。

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

1.2共用设施、设备的管理。

范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运行良好。

1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理。

范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。透过有序的工作使其到达功能正常、畅通、达标，基本完好。

1.4智能化设施设备。

范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成状况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，透过严格管理保证智能系统运作正常。

2、环境卫生管理。

在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。

2.1卫生管理。

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运到达环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。透过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户带给高档次的服务水准及高质量的生活场所。

2.2环境管理。

jt的环境管理为小区礼貌洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，构成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。

3、绿化管理。

绿化的功能是美化环境。透过我们的管理到达绿草荫荫、绿树成荫的效果;我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要资料是花木、草坪的养护。

4、治安消防管理。

治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治(消)结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

5、车辆交通管理。

对小区内各类车辆(汽车、摩托车、自行车等)进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

6、公共管理。

6.1住户装修管理。

在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程贴合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程贴合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

7、常规性公共服务。

即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户带给的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都能够享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务带给给业主及住户。

8、委托性特约服务。

是为某些住户群体带给的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户带给舒适便利的生活环境。

9、经营性多种服务。

即向业主及住户带给便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节思考，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。

为了加强内部管理，做到既合理地利用资源又节约开支，体现对业主及其他员工的公平原则，公司对现有的员工宿舍的管理有关注意事项通知并规定如下：

一、宿舍必须保持整洁卫生，不得乱堆乱放。

二、不得在宿舍内大声喧闹、饮酒猜拳，严禁在宿舍里赌博。

三、节约水电，不得浪费。

四、不得随意携带他人在宿舍内留宿，如因特殊情况有亲戚朋友投宿的，应告知管理处负责人或协管队长，在得到同意后方可留宿。

五、员工因工作需要，经管理处许可，住在管理处指定的集体宿舍的不收房屋管理费、水电费；若条件许可，不造成负面影响，经公司管理处许可的个别管理人员可住单间宿舍的，必须由公司统一安装独立水电表，按水电表读数计收水电费。带家属住宿舍的（不提倡住在区内），并按各管理处实际居住条件暂时收取30-50元不等的管理费。以利合理利用资源和节约使用水电，体现公平。

本规定自__年__月__日起执行。

员工宿舍是员工休息的集体场所，为创造一个整洁、文明、安全的良好环境，特做如下规定：

一、自觉保持宿舍的良好秩序及卫生环境，努力提高自身素质，遵守《员工行为规范》。

二、保持个人物品整洁，做到勤换床上用品、个人衣物，勤收拾桌面床铺上下物品，勤洗澡、修面、理发。

三、不得在室内大声喧哗，高声播放广播、音乐，不在宿舍饮酒。

四、不准利用公家设备器材或自带设备器材在室内播放录相，不准传阅不健康书刊杂志。

五、不准在宿舍及小区任何地方从事赌博及有赌博性质的活动。

六、外来人员不得进入员工宿舍及其他娱乐地方，包括员工来访亲友，不得在宿舍逗留、留宿。

七、班余时间禁止穿背心、短裤、拖鞋出入宿舍以外的公共场所。

八、注意安全，做好防火、防盗、防事故的安全工作，出入随手关门，勿留外人独自在宿舍，严禁使用电炉、电加热器及其他任何私人交流电器，无关人员禁止随便进入员工工作范围的工作场所。

九、节约水电，人人自觉从我做起，杜绝长明灯、长流水，爱护公物，损坏者追究责任照价赔偿。

十、实行轮流值日制度，当值者要认真履行职责，对当日内的安全、卫生工作全部负责。

促销员管理策划方案

管理策划方案

以党的十-大精神为指导，提高全民消防意识，预防和减少火灾事故，确保人民群众安居乐业，保障和促进城区建设和经济发展为目标，切实预防和减少火灾事故的发生，确保人民群众的生命和财产安全。

二、工作目标。

通过开展消防安全工作，建立健全社区消防安全管理体制，开创“消防安全管理规范、制度落实、责任明确、常识普及”的社区消防工作新局面。

三、工作重点。

(1)总结积累经验，以点带面、点面结合，推动消防安全工作的全面深入开展。

(2)加强消防业务指导，社区将以书面报告等方式邀请消防工作人员到学校、居民区及辖区重点防火单位对消防安全工作进行业务指导，使消防安全工作落实到位。

(3)利用一些节假日在群众聚集的地方作消防安全知识宣传，和以板报、横幅、标语形式进行大力宣传活动。

四、实施步骤。

1、社区成立消防安全工作组织机构，明确分工，落实责任，制定本辖区消防工作实施方案，细化任务，及时部署。

2、完善并落实消防安全工作任务和目标，结合社区实际，扩大宣传覆盖面，提高宣传工作质量，增强宣传教育效果，全面推动社会化消防宣传工作的深入开展。

3、加强社区基础，社区消防要边建设，边工作。社区每季度对本辖区居民住宅楼防火检查宣传不少于一次，要对辖区情况进行全面的调查摸底，包括企业事业单位、个体工商户、学校、商铺，通过摸清底数，建立健全社区消防工作档案资料，确保社区消防工作健康，有序地开展。

学校管理策划方案

为倡导董事长“健康生活，快乐工作”的企业文化号召。增强公司凝聚力，营造一个积极、健康工作环境。进一步推动企业文化建设，特举办公司20__巨野国运集团春季体育运动会。

活动内容和细则：

婚庆部支拱门，广告部制作条幅“20__巨野国运集团春季员工运动会隆重开幕”

一、团体项目。

1、拔河比赛。

根据各部门实际情况确定人数。采取循环赛，3局两胜制。

2、50米2人3足短跑赛。

方法：每组将相靠的两腿绑在一起在起跑线作准备，发令后，以到终点时间短者为胜。

(绑腿必须在膝盖以下，途中不得松脱)。

3、5分钟跳绳。

方法：每队6人，2位摇绳，4位跳绳，必须按顺序依次跳，相邻的人可同时跳，并记相应的次数。5分钟内以跳过的人次计算(未跳过者不计)，跳过人次多者为胜。

4、篮球上篮接力赛。

方法：每队4人，2男2女，1队队员集体在球场一端底线排队。听到口令开始后运球到对面篮架上篮，投中后运球返回起点篮架。本队队员在蓝下接应，上篮成功后，接应的队员开始下一轮投篮。以到终点短者为胜。

二、个人项目。

1、百米短跑。

在指定场地队员在指定起跑线就位，听到号令后起跑，以到终点时间短者为胜。

2、乒乓球男单、女单比赛：比赛采用11球计球制。

3、1分钟投篮：在指定点自投自抢，如此反复，以投中次数多者为胜，投球时不能越过指定投蓝区。

4、背靠背夹球跑(1男1女)：15米直道折返标志物，篮球。听到口令后两人同时侧身向前进，到15米处折返，两人绕过标志物继续返回。若中途球落地，必须在落地点将球夹好继续比赛，否则视为犯规，取消比赛成绩。以到达终点时间短者为胜。

5、男、女托球100米奔跑，用乒乓球拍单手托篮球或足球从起点奔跑至终点，以时间短者为胜。

奖项类。

团队类：一等奖(第一名)，洗发水一瓶。

二等奖(第二名)，丝袜一双或洗衣粉一包。

参与奖，护肤香皂一块。

个人类：一等奖(第一名)，太阳伞一把。

二等奖(第二名)，洗发水一瓶。

三等奖(第三名)，丝袜一双或洗衣粉一包。

参与奖，护肤香皂一块。

管理策划方案

为维护公司网络安全，保障信息安全，保证公司网络系统的畅通，有效防止病毒入侵，特制定本制度。

第二条适用范围。

本制度适用于公司网络系统管理。

第三条职责。

1、技术开发部负责公司网络系统的安全管理和日常系统维护，制定相关制度并参加检查。

2、办公室、安质部会同相关部门不定期抽查网络内设备安全状态，发现隐患及时予以纠正。

3、各部门负责落实网络安全的各项规定。

管理策划方案

网络安全管理须从以下几个方面进行规范：物理层、网络层、平台安全，物理层包括环境安全和设备安全、网络层安全包含网络边界安全、平台安全包括系统层安全和应用层安全。

第五条机房安全。

1、公司网络机房是网络系统的核心。除技术部管理人员外，其他人员未经允许不得入内。

2、技术部的管理人员不准在主机房内会客或带无关人员进入。

3、未经许可，不得动用机房内设施。

第六条机房工作人员进入机房必须遵守相关工作制度和条例，不得从事与本职工作无关的事宜，每天上、下班前须检查设备电源情况，在确保安全的情况下，方可离开。

第七条为防止磁化记录的破坏，机房内不准使用磁化杯、收音机等产生磁场的物体。

第八条机房工作人员要严格按照设备操作规程进行操作，保证设备处于良好的运行状态。

第九条机房温度要保持温度在20±5摄氏度，相对湿度在70%±5%。

第十条做好机房和设备的卫生清扫工作，定期对设备进行除尘，保证机房和设备卫生、整洁。

第十一条机房设备必须符合防雷、防静电规定的措施，每年进行一次全面检查处理，计算机及辅助设备的电源须是接地的电源。

第十二条工作人员必须遵守劳动纪律，坚守岗位，认真履行机房值班制度，做好防火、防水、防盗等工作。

第十三条机房电源不可以随意断开，对重要设备必须提供双套电源。并配备ups电源供电。公司办公楼如长时间停电须通知技术部，制定相应的技术措施，并指明电源恢复时间。

设备安全管理。

第十四条网络系统的主设备是连续运行的，技术部每天必须安排专职值班人员。

第十五条负责监视、检查网络系统运行设备及其附属设备(如电源、空调等)的工作状况，发现问题及时向技术部领导报告，遇有紧急情况，须立即采取措施进行妥善处理。

第十六条负责填写系统运行(操作)日志，并将当日发生的重大事件填写在相关的记录本上。负责对必要的数据进行备份操作。

第十七条负责保持机房的卫生及对温度、湿度的调整，负责监视并制止违章操作及无关人员的操作。

第十八条不准带电拔插计算机及各种设备的信号连线。不准带电拔插计算机及各种设备。不准随意移动各种网络设备，确需移动的要经技术部领导同意。

第十九条在维护与检修计算机及设备时，打开机箱外壳前须先关闭电源并释放掉自身所带静电。

网络层安全。

第二十条公司网络与信息系统中，在网络边界和对外出口处必须配置网络防火墙。

第二十一条未实施网络安全管理措施的计算机设备禁止与外网相连。

第二十二条任何接入网络区域中的网络安全设备，必须使用经过国家有关安全部门认证的网络安全产品。

第二十三条在计算机联入公司网络之后，禁止再以其他任何方式(如拨号上网、isdn、adsl等)与外网相连。

第二十四条对于公司内部网路应当根据应用功能不同的要求，必须进行网络分段管理，以防止通过局域网“包广播”方式恶意收集网络的信息。

系统安全管理。

第二十五条禁止下载互联网上任何未经确认其安全性的软件，严禁使用盗版软件及游戏软件。

第二十六条密码管理：密码的编码必须采用尽可能长并不易猜测的字符串，不能通过电子邮件等明文方式传送传输，密码必须定期更新。

第二十七条普通系统用户：未经相关部门许可，禁止与其他人员共享账号和密码;禁止运行网络监听工具或其他黑客工具;禁止查阅别人的文件。

第二十八条系统管理员：不得随意在系统中增加账号，随意修改权限，未经技术开发部领导许可，严禁委托他人行使管理员权利。

第二十九条外来软盘或光盘须在未联网的单机上检查病毒，确认无毒后方可上网使用。私自使用造成病毒侵害要追究当事人责任。

第三十条网络系统的所有软件均不准私自拷贝出来赠送其它单位或个人，违者将严肃处理。

系统应用安全管理。

第三十一条实行专人负责检测病毒，定期进行检查，配备相应的实时病毒检测工具。

第三十二条严禁随意使用软盘和u盘等存储介质，如工作需要，须经过病毒检测方可使用。

第三十三条严禁以任何途径和媒体传播计算机病毒，对于传播和感染计算机病毒者，视情节轻重，给予适当的处分。制造病毒或修改病毒程序制成者，要给予严肃处理。

第三十四条发现病毒，应及时对感染病毒的设备进行隔离，情况严重时报相关部门并及时妥善处理。

第三十五条实时进行防病毒监控，做好防病毒软件和病毒代码的智能升级。

第三十六条应当注意保护网络数据信息的安全，对于存储在数据库中的关键数据以及关键的应用系统应作数据备份。

第三十七条附则。

1、本制度解释权属安质部。

2、本制度自颁布之日起执行。

安全管理方案策划

为确保施工现场.生活区.办公场所财产安全，切实做好春节期间的消防安全和治安防范工作，确保各公司全体人员度过一个欢乐、和谐、吉祥、平安的新春佳节，现结合现场实际情况，特制定如下方案：

20xx年1月25日-20xx年2月15日，全体放假，2月26日收假。

1.按照“谁主管，谁负责”的工作原则落实责任制，确保春节期间公司的财产安全;。

3.对防火、防盗设施、设备进行全面检查，对不符合要求的，应在放假前整改完毕;。

5.检查监控系统，检查所有摄像头的清洁卫生，保证春节期间监控系统运行正常;。

7.检查厂区四周围墙是否牢固，防盗功能是否良好，对不符合要求的要立即整改。

1.2月9日8:30分由综合部、生产部、财务部、技术中心组织相关人员会同云。

万公司负责人对厂区内各重点部位进行防火防盗安全检查，对隐患部位当场进行整改;。

4.放假期间在厂区的西北角、东北角、酒精库门口、宿舍大门口等位置临时配置干粉灭火器各4具，以应对突发情况。

1.保安值班人员必须坚守岗位，做到勤巡逻、勤观察、勤汇报，并作好记录;2.保安值班人员应严格执行人员进出登记制度，包括双方公司的`值班领导巡查、检查一律要作好记录。

3.春节期间保安值班人员严禁进行酗酒，赌博等活动，严禁在厂区内滞留无关人员;。

8.发生火警、盗警或其他突发事件要做到合理处置，及时报警，及时汇报;9.春节期间，云南凤凰纸制品有限公司和《云万公司》派遣到我公司的员工，电话必须保持24小时畅通。

管理策划方案

全面落实科学发展观，认真贯彻执行上级有关中小学、幼儿园安全工作文件精神，坚持“安全第一，预防为主”的方针，以强化安全管理为重点，以排查整治安全隐患为抓手，以遏制重特大安全事故为目标，切实做好中小学、幼儿园安全管理工作，确保校园和师生安全，营造安全、稳定、良好的育人环境。

二、工作目标。

全县中小学、幼儿园安全工作机构健全，安全工作责任全面落实，安全管理制度更加完善，安全隐患大幅度减少，突发事件应急处理能力显著提高，学生的安全意识和自救能力明显增强，意外死亡事故低于去年，无重大安全责任事故发生，全县学校保持安全、稳定、和谐的局面。

三、安全工作领导小组。

组长：--。

副组长：--。

成员：教育局各股室负责人。

领导小组办公室设在综治办，甘小红同志任办公室主任。

四、工作要求。

(一)落实安全工作职责，强化学校安全管理。

1.认真落实安全管理责任制。各学校、幼儿园要建立健全安全工作机构，切实加强学校、幼儿园安全管理工作。中小学、幼儿园安全工作实行“一岗双责”，层层签订安全工作责任书，县教育局与各学校签订《--县教育系统--年度社会治安综合治理、安全暨信访稳定工作目标管理责任书》，学校、幼儿园与部门、班级签订《安全工作责任书》，认真落实校长、教师的安全管理责任制，确保安全工作时时有人抓，事事有人管。

2.全面开展安全工作责任制考核。根据我县中小学、幼儿园安全工作责任制考核实施办法，对学校安全工作第一责任人进行考核，安全工作考核结果作为校长年度评优的一项重要依据。通过对学校安全责任人履职情况的考核，把学校安全管理落到实处。

3.加强学校安全管理工作。切实抓好校舍及设施设备、消防、学校接送车辆及学校交通、校外集体活动、学校食堂食品卫生等方面的安全管理。重点加强三方面管理：一是加强对接送学生车辆的管理，凡有专门车辆集中接送学校的学生(幼儿园)，都要主动与公安交管部门联系，规范学校上放学接送车辆的行驶秩序，规范对车辆驾驶员的管理，健全学校接送制度;二是加强对寄宿制学校(幼儿园)的管理，要确保校(园)宿舍的消防安全，保障疏散逃生通道畅通，加强巡逻值班，杜绝拥挤踩踏等安全事故的发生;三是加强食堂食品卫生安全管理、健全管理制度，规范食堂从业人员食品卫生安全操作，遏制中毒事件发生。各学校要深入开展平安校园创建活动，大力推进省市县“平安校园”的创建。积极推行校(园)方责任险的投保工作，化解学生在校(园)发生意外事故引发的矛盾，维护学校的正常教育秩序。

(二)建立健全安全管理制度，扎实做好安全工作。

进一步建立和完善各项安全管理制度，把各项安全制度落实到岗、落实到人、落实到教育教学各个环节中。为做好防范工作，各学校、幼儿园要制定各类公共突发事件应急处置预案，落实相应的应急处置救援措施。县教育局加强对学校、幼儿园安全管理工作制度的建设和落实情况的检查。各学校幼儿园要定期组织中小学生应对公共安全和自然灾害的演练活动，提高中小学生面临安全突发事件的自我防护能力和学校的应急处理能力，把安全工作重心放到事前预防和事中控制上来，避免各类安全事故的发生。

(三)大力开展安全宣传教育，提高师生安全意识。

将安全教育纳入学校教育教学工作计划，切实做到“三有四进”(即有层次、有活动、有基地;进课堂、进教师职责、进教材、进家庭)，保证在校学生受教育率达100%。要把安全教育的内容融入日常宣传教育工作，巩固扩展课堂所学安全知识。各学校、幼儿园要以“强化安全管理，共建和谐校园”为主题，以安全教育日、安全生产日、消防宣传日等为契机，开展形式多样的安全宣传教育活动，营造浓厚的宣传教育氛围，要重点抓好交通安全、消防安全、防溺水、防食物中毒、防拥挤践踏等专项安全宣传教育，不断提高师生的安全意识。各学校、幼儿园要结合本校实际，针对学生不同年龄科学地选用安全教育教材，通过板报、图片、录像片、警示牌、广播、校会、班会和团队活动等方式，对学校进行各种安全知识教育，强化学生的安全意识。

各校、幼儿园认真组织教师学习贯彻《中小学幼儿园安全管理办法》，落实管理责任。举办中小学、幼儿园安全工作负责人安全知识培训班，举办学校食堂从业人员有关食品卫生管理操作规范培训班，举办学校卫生保健人员培训班，进一步提高学校安全管理人的员的安全意识和管理水平。

(四)加强安全工作检查，切实整治安全隐患。

加强对学校、幼儿园安全的巡查和监督，教育局每学期开学初组织对学校、幼儿园安全工作进行一次全面检查，对存在安全隐患的单位进行重点抽查。开展对中小学、幼儿园的校舍安全、食堂食品卫生安全、消防安全、校车及校内交通安全等专项检查，做好安全检查登记造册工作，建立安全隐患档案，落实安全隐患整改情况跟踪制度，督促有关学校、幼儿园加大经费投入，彻底整治安全隐患，把安全隐患消灭在萌芽状态，确保师生生命和财产安全。

(五)加大对校园及周边整治，优化育人环境。

各学校积极配合有关部门，大力做好学校及周边的治安综合治理各项工作。要充分发挥学校法制副校长的作用，联合公安、工商、文化、城管、安监、综治等部门对学校周边的突出治安问题和非法经营的网吧、电子游戏室、录像厅等场所进行专项整治，为师生创设健康、安全的育人环境。

企业管理策划方案

为了提高员工和管理人员的素质，提高公司的管理水平，保证公司可持续性发展;必须进行有效的培训，做好培训的基础是要有可行完整实用的培训计划，现将今年的培训工作方案如下：

一、建立集团公司、下属各分公司和车间班组的三级培训教育体系。

一级培训是集团公司负责集团大政方针、公司文化、发展战略、员工心态、规章制度、管理技能、新技术、新知识等前瞻性教育和培训。培训对象为集团公司中层以上管理人员和集团全体管理人员。组织部门为人力资源部，每月至少进行一次，每次不少于一个半小时。

二级培训是各分公司负责对本单位班组长以上和管理人员的培训，主要内容是公司企业文化教育、本单位规章制度及安全操作规程;负责人为各分公司总经理。每月一次，每次不少于一个半小时。

三级培训是各车间班组负责对所管辖的全体员工的培训，主要内容是岗位职责、操作规程、安全操作规程、岗位工作流程和工艺技能专业知识、作业指导书等，负责人是各车间班组的负责人。培训时间是每周不少于一次，每次不少于一小时。利用每天的班前会班后会，反复学习本岗位职责和安全操作规程。

二、各分公司专业业务技能知识的培训，主要内容是三个方面：一是工艺技术知识的培训，二是机械设备维护和保养知识的培训，三是生产管理知识的培训;每周一次，每次不少于一小时。

三、各部门(如销售、财务、采购、人力资源、国际贸易、办公室)专业知识的培训由部门负责人组织进行，主要内容就是本部门相关专业知识的系统培训，结合工作实际运行中出现的专业问题，进行探讨培训交流，教会下属如何去做好工作，提高下属的专业技能，每周一次，每次不少于一小时。培训形式多种多样，目的就是提高人员素质和工作质量、产品质量。

四、新员工的岗前培训：新员工集中招聘八人以上者由公司人力资源部组织培训，不得少于三天，主要内容是公司简介、发展历程、战略目标、公司文化、产品介绍、通用规章制度和通用安全操作规程，新员工到车间后(或班组)进行岗位职责和操作规程的培训，第一个月内在车间实际培训不得少于6小时，使每个员工到岗后明确本岗位的工作职责范围，本岗应知、应会，应做什么，不能做什么;本岗位工作做到什么标准，明确本岗位操作规程和安全操作规程。新员工在上岗二个月后要有书面考试，考试成绩纳入试用期转正的考核评定中。对于平时补充招聘到岗的新员工人力资源部每月集中进行一次岗前培训。

五、培训的考核和评估，培训计划的有效运行要有组织上的保证，并要用制度的形式确定下来，对培训结果要跟踪。建立管理人员培训档案，把管理人员参加培训、培训作业上交等情况纳入档案管理和全年的考核之中。考核是两个方面，一是对培训组织者的考核，二是对员工参训后的评价和考核;要保证培训工作落实到位。使培训工作真正成为公司的基础工作，培训真正起到作用，有效地提高管理人员和员工的素质，并使之能科学、扎实而又有效地开展起来，变员工要我培训为我要培训，以适应公司的转型和高速发展，塑造学习型组织，体现公司和个人的价值。

六、要求：各分公司各部门拟定本单位的年度培训计划，培训年度工作计划于一月十日前报主管领导;培训计划要认真去做，细化到每个月进行几次，培训计划中要明确培训的组织者、责任人，培训时间，培训主题及内容，培训形式，参训人员，培训主讲，培训要有记录，对培训结果要进行评估和跟踪;培训形式可多种多样，严格按培训计划执行;人力资源部每月至少进行一次检查指导。

一、实行“岗位目标”责任制管理。

按着工作性质划分岗位责任，确定岗位目标：销售目标、生产目标、工程目标、技术目标、质量目标、人力资源目标、行政目标。

二、建设一只“有激情、懂技术、精服务”的营销团队。

成立销售公司，根据渠道销售和终端销售的特点，划分为：大沈阳(沈阳、抚顺、铁岭)——终端营销，辽南区域、辽宁其他区域、吉林区域、黑龙江区域、内蒙区域——渠道销售网络。

三、实施“长效差别激励”制度。

一线生产工人：基础工资1800元+满勤奖200元+绩效__元;。

生产管理人员：基本工资+产量奖(质量控制)+目标奖。

技术人员：基本工资+新产品开发奖+目标奖。

质量人员：基本工资+质量目标奖。

行政人员：基本工资+工作目标奖。

勤杂人员：基本工资+满勤奖。

四、强化“第一责任人安全监控”制度。

五、对产品质量实施“一责、一控、一检”的方法。

“一责、一控、一检”——下道工序为上道工序负责制，严格执行过程监控，落实产品入库前终检。

六、车间实施“准军事化”管理。

七、加强技术攻关和新产品研发。

八、建立“例会管理”体系。

建立日常事务处理“日例会”(15分钟——30分钟)、每周生产调度会、每月经济活动分析会、每月产品质量分析会、经理办公会、车间工人晨会(5分钟-10分钟)。

九、实行定额领料，加强车间成本核算。

十、建立考评体系和培训机制。

人力资源部门做好日常考评和考核，通过不同形式的培训提高工人的技能。

十一、建立计划管理系统，实现“事前计划、事中管控、事后审计”

十二、安装工程实行“三三项目管控法”

三三项目管控：“工期、质量、安全”，确保工期三因素——人员、材料、资金，确保质量三因素——产品质量、安装质量、管理质量，确保安全三因素——人员安全、材料安全、运输安全。

十三、推行“三心工作法”

“用心经营、用心管理、用心工作”，认真做事只能把事做对，用心做事才能把事做好。

十四、创建“一严二强三高”的管理模式。

创建“严格的纪律，强力的执行力和落实力，高效率、高业绩、高回报”的企业管理模式。

十五、建设一支具有“团结精神、合作态度、真诚内心”的创业管理团队。

团结才能生存、团结才能共赢、团结才能发展。

十六、企业应该“强化执行，监管落实”

执行和落实是现代企业管理的关键，科学的管理手段、优秀的营销方案、最佳的生产计划、完善的工作流程，执行的不彻底，落实的不坚决，都是一纸空文，经营管理者最主要的任务就是——执行和落实。

第一条工程技术人员在方案设计时应充分考虑方案合理性、节约性、可行性和规范性。

第二条方案设计应完全按照有关规定、规范设计。

第三条工程技术人员在设计方案前应详细了解工地情况、甲方需求、建筑物的档次定位，作出合理方案。

第四条工程技术人员在设计方案时应合理规划路由，选用性价比高的产品，合理、节约地配置材料，力争把系统成本控制到最低。

第五条工程技术人员在设计方案时应作出相应系统拓扑图、平面点位分布图。

第六条工程技术部在接到公司通知和相关资料后，应在一周内提交初步方案及报价书。

第一条施工前。

(一)项目负责人和技术人员应作好施工前现场勘验工作，作好设计并报相关负责人确认。

(二)项目负责人和技术人员在施工前应作好施工图纸并报相关负责人及甲方确认。

(三)项目负责人和技术人员在施工前应作好施工材料预算报相关负责人，并作好采购协调工作。

(四)项目负责人和技术人员在施工前应准备好相应的施工工具。项目负责人和技术人员在施工前应作好施工人员配置安排，并作好施工人员相关技术培训。

(五)项目负责人和技术人员在施工前应做好工期预算和工期计划表报相关负责人审核。

(六)项目负责人和技术人员在施工前应落实好材料和值班人负责人。

(七)项目负责人和技术人员在做完准备工作后，应立即做好开工报告送交相关负责人和甲方。

第二条施工管理。

(一)项目负责人应每天在工地负责技术指导，根据实际情况作出施工方案调整并报部门主管处理。

(二)项目负责人应随时到工地跟踪、监督施工进度，根据实际情况及时调整工期和施工人员，并及时向部门主管汇报。

(三)在施工中，项目负责人应根据施工进展情况，及时作好材料调配和供应工作，以保证施工顺利进行。

(四)施工材料进场，项目负责人和技术人员应做好验收工作，严禁不合格材料进场，以免影响工程质量。

(五)项目负责人应严格规范管理施工队伍，杜绝违法乱纪之事发生，树立良好的公司形象。

(六)项目负责人和技术人员应严格要求施工人员按管理规范操作施工，禁止违章操作、偷工减料，强调安全施工管理，杜绝施工事故发生。

(七)项目负责人应积极主动地配合技术人员和施工人员，做好与甲方以及其他各方的协调工作。

(八)项目负责人应详细做好施工文档工作。

工程验收管理细则。

第一条工程完工后，项目负责人应立即安排验收计划并通知公司相关负责人。

第二条工程完工后，工程部应严格按验收计划安排验收，首先应通过本公司内部自检，合格后才能安排客户以及其他方的验收。

第三条公司内部自检必须严格按照国家或有关行业标准规范检验，如发现有不合格的地方，应在短期内整改，整改后再由公司相关人员再行验收，合格后再通知客户以及其他方验收。

第四条公司内部验收应注意检查在施工中是否存在错用、乱用和浪费材料，是否有偷工减料等现象，考核施工人员在施工中与客户及其他方的关系状况。

第五条公司自检后，详细准确的核算出工程的材料清单和成本，整理各种自检数据。

工程售后服务管理细则。

第一条工程完工验收后，工程技术部应做好对使用方的系统操作以及简单维护等技术培训工作。

第二条工程完工交付验收后，工程技术人员应定期回访用户，跟踪用户系统使用情况，发现问题立即解决。

第三条工程技术部接到客户投诉电话后如无特殊情况，应派技术人员在4小时内赶到现场。

第四条工程技术部应设立节假日值班电话，接到投诉后，最迟不超过12小时赶到现场。

第五条技术维护维修人员不得私自收取客户维护、维修费用。

第六条技术维修人员每次维护维修都应作好记录，填好信息反馈表，维修维护完后由甲方签字返回工程技术部存档。

安全生产管理制度。

总则。

第一条为加强公司生产工作的劳动保护、改善劳动条件，保护劳动者在生产过程中的安全和健康，促进公司事业的发展，根据有关劳动保护的法令、法规等有关规定，结合公司的实际情况制订本规定。

第二条公司的安全生产工作必须贯彻“安全第一，预防为主”的方针，贯彻执行总经理(法定代表人)负责制，各级领导要坚持“管生产必须管安全”的原则，生产要服从安全的需要，实现安全生产和文明生产。

第三条对在安全生产方面有突出贡献的团体和个人要给予奖励，对违反安全生产制度和操作规程造成事故的责任者，要给予严肃处理，触及刑律的，交由司法机关论处。

机构与职责。

措施和劳动保护计划，实施安全生产检查和监督，调查处理事故等工作。

第五条公司下属生产单位必须成立安全生产领导小组，负责对本单位的职工进行安全生产教育，制订安全生产实施细则和操作规程。实施安全生产监督检查，贯彻执行安委会的各项安全指令，确保生产安全。安全生产小组组长由各单位的领导提任，并按规定配备专(兼)职安全生产管理人员。各生产班组要选配一名不脱产的安全员。

第六条安全生产主要责任人的划分：单位行政第一把手是本单位安全生产的第一责任人，分管生产的领导和专(兼)职安全生产管理员是本单位安全生产的主要责任人。

第七条各职能部门必须在本职业务范围内做好安全生产的各项工作。

第八条公司安全生产专职管理干部职责：

1.协助领导贯彻执行劳动保护法令、制度，综合管理日常安全生产工作。

2.汇总和审查安全生产措施计划，并督促有关部门切实按期执行。

3.制定、修订安全生产管理制度，并对这些制度的贯彻执行情况进行监督检查。

4.组织开展安全生产大检查。经常深入现场指导生产中的劳动保护工作。遇有特别紧急的不安全情况时，有权指令停止生产，并立即报告领导研究处理。

5.总结和推广安全生产的先进经验，协助有关部门搞好安全生产的宣。

一.公司管理现状：

(1)公司高层管理思想落后，管理方式粗俗.多采用集中式独裁管理，员工没有有发言权，机械地执行中高层指示，命令，政策，挫伤员工积极性和创造性.

(2)公司中高层疏于授权，授权文化氛围不浓厚，管理层上行下效.公司不论处于萌芽期，成长期，还是发展期，管理层管理方式单一，缺乏创新，造成管理层殚精竭虑，工作异常繁忙，但工作成果微薄，绩效不显著，而这又导致管理层单纯认为，员工努力程度不够，自己监督不严所致，从而加强监管，由此公司管理陷入恶性循环.

(3)公司岗位分工不明确，员工工作秩序混乱.公司高层根据现有公司状况和自己情绪，随意安排工作，公司缺乏应有规章制度和具体岗位工作说明，员工无所适从，工作情绪低落.

(4)绩效管理单凭高层管理者主观感情好恶.鉴于公司高层管理思想落后，未能设立人事管理部门，由此导致缺乏正规绩效管理，对于员工考评不合理，不公平，绩效与薪酬极度失衡，员工流失率居高不下.

(5)薪酬制度不规范，薪酬方式单一，结构失衡.薪酬制度最明显的特点是内在公平性，外在竞争性，对员工激励性.绩效考核不合理，直接引起利益分配不均，同时由于薪酬的不稳定性，员工缺乏安全感.员工被迫离职或跳槽.

工职业生涯规划的忽视，仅仅将眼光放在公司盈利和成本上，缺乏长远打算.员工因未能拥有指导，看不到未来职业前进方向和目标，在公司中晋升无望，只有转投别家公司.

(7)公司管理层和基层员工淡于沟通交流.公司文化氛围不明朗和制度不健全束缚员工独创性和应有的热情，管理层未能通过与基层员工沟通交流，导致战略决策和指导方针不具备长远性和针对性.员工缺乏与中高层管理者交流，未能反馈自身意见和目标，加深对中高层管理者失望程度.

(8)关于离职员工处理方式不当.高层管理者关注个人感情发泄，，未能充分利用离职员工.

(1)公司所有者应该尝试与公司基层员工交流，倾听来自基层的声音，通过沟通交流，发现公司存在的问题和弊端，以及潜在威胁.

(2)公司管理层人员要学会转变自身角色，现在企业管理中，管理层的角色不仅仅是监督者，与基层员工相对地位，还应该是基层员工引领者和忠实倾听者.

(3)通过进一步调查，了解公司经营现状和员工工作状态，制定多元化的薪酬模式，根据不同工作类型员工，综合应用稳定薪酬模式，弹性薪酬模式，以及调和薪酬模式.根据公司的发展现状，完善薪酬结构，根据员工不同工作能力，即使公司职务有限，同样可以采取，同工不同酬，扩大薪酬宽度.为调动员工积极性，调整基本工资，奖金，福利等各项比重，综合应用公司分红.

(4)为适应公司发展，设立相应专业部门人事部，或者将公司关于是管理工作外包，健全公司绩效管理制度和工作分析.下设人事部，制定绩效管理制度，采取相应的绩效管理工具，科学的绩效考核方法，完善绩效管理过程，做好绩效管理计划，绩效沟通，绩效控制，绩效反馈工作.确保绩效考核公平，公正，公开，合理，科学，同时改进绩效管理工作，让员工无话可说.

(5)为正确应用绩效考核结果，配套使用员工培训与开发，员工晋升.依据绩效考核结果，针对员工出现的工作问题，设置培训课程，合理安排培训内容，提升员工工作能力和知识水平，进一步提高公司绩效水平.对于工作绩效突出的员工，再配合公司培训和开发，在适当时机，提升员工职位.

(6)运用各种现代通讯方式和信息技术，加强公司内部员工广泛交流沟通，集思广益，员工自由发挥，建言献策，改进公司管理.

(7)外聘培训师结合本公司实际水平，针对不同类型员工，通过运用多种测试方式，了解员工性格特点和职业倾向，制定具有个性化和操作性的职业生涯规划，让员工树立目标，建立属于自己的职业锚，同时引导员工将个人目标与公司目标相接合，相得益彰.

(8)应用专业人事管理人员，将公司的工作分门别类，通过访谈法，问卷法，工作日志法，观察法等编制职务说明书，将公司工作拉入正轨，各项工作有章可依.

(9)善于处理离职员工，对于离职人员，召开离职员工面谈，听取员工意见，总结公司存在问题，同时反馈员工意见，提出解决方案.

【目的】。

规范和促进公司培训工作持续、系统的进行，通过知识、经验、能力的积累、传播、应用与创新，提升员工职业技能与职业素质，使之适应公司业务发展的需要。

【培训原则】。

以符合业务发展与组织能力提升为基本原则，并注意前瞻性和系统性。

【适用范围】。

本办法适用沈阳格林豪森物业管理有限公司所有培训活动的规划、实施、效果评价等相关的部门与员工。

【类别与组织】。

培训部提供的培训方式可分为以下5类，由培训部统一组织。

新员工培训：指新进员工在试用期间须接受的入职培训，包括公司统一组织的集中培训和各部门安排的专业培训。

培训部统一组织实施的入职培训内容包括：

公司的历史、概况、业务、发展规划等。

公司的经营理念、核心价值观、员工道德规范和行为准则。

基本人事制度。

职业道德与职业精神。

职业生涯规划。

由用人部门实施的入职培训内容包括：

部门承担的主要职能和责任、规章和制度。

岗位职责介绍、业务操作流程和作业指导。

任职能力：指公司为更新/扩展员工知识面、提升任职能力和晋升职务准备、增进工作效率所组织的各项培训(含研讨会)。

主要包括：

后备干部培训：角色转变、职业技能提升、管理技能培养等。

岗位业务技能培训由品质部实施，报培训部备案。

外派培训：因工作需要且没有安排或不能提供内部培训的，可参加社会上专业培训机构或院校所组织的培训。

战略性培训：指为了满足公司永续发展需要而进行的培训，主要包括关键且稀缺人才培训、培养核心竞争能力所需的持续接班人培养。

文化制度培训：指公司为了推行新的或经改良的企业文化、管理体系而进行的培训，旨在实行新的管理方法、行为规范。如员工行为规范、__质量管理体系、__环境管理体系、人力资源管理制度等方面的培训。