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报告
房地产估价报告案例解读与分析（实用17篇）
房地产行业的发展需要稳定的经济环境和良好的市场预期。以下是一些热门的房地产项目推荐，希望能够帮助你找到心仪的投资机会。
房地产估价师案例与分析考点练习题
某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2;自用生产车间建筑面积3300m2;办公楼建筑面积1050m2;临街商业用房建筑面积580m2，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用权证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。
请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?
【正确答案】：1.现状房地产状况(实物、区位和权益)资料;。
4.该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用);。
5.相关税费：
6.贷款利率;。
7.该地区类似居住物业开发的平均利润水平;。
8.该地区的拆迁政策法及拆迁安置补偿费用;。
9.市政配套费用和土地开发费用;。
10.该地区土地出让金(地价)的规定和标准。
注：多答合理的可给分。
房地产估价师案例与分析练习题及答案
案例一：
卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：
1.估价时点是()。
a.2002年4月25日。
b.2002年5月25日。
c.2002年7月25日。
d.2002年7月25日以后的某一天。
2.估价的价值范围应是()。
a.合同1规定的房款。
b.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%。
c.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%。
d.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费。
标准答案：1.a,2.a。
解析：1.即估价时点是合同订立之日。理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。实际交付房款也是依据合同进行的。估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。
2.此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的.人签订装修合同;装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。
案例二：
某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?()。
a.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价。
b.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价。
c.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价。
d.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价。
2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径()。
a.自行改变。
b.经上级主管部门批准改变。
c.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续。
d.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续。
3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为()。
a.该两幢房屋的抵押评估价格之和。
c.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格。
d.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格。
4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为()。
a.该两幢房屋的非正常市场价值。
b.该两幢房屋的重新购建价格。
c.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值。
d.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值。
标准答案：a,d,b,c。
解析：
1.根据合法原则确定，不能依据房屋现实使用用途确定，最高最佳使用原则也要在合法原则条件下适用。
2.先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续，因此最佳答案选d。
3.划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。
4.保险估价只计算房屋价值，不计算土地价值。
房地产估价师案例与分析考前必练
【正确答案】：不正确。因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估价。
某市对旧城区进行改造，第一阶段拆迁涉及万余户居民。为确保长治久安，落实科学发展观，体现以人为本的精神，市政府在详细计划周密准备的基础上，对民意进行了深入调查。同时市政府下达严令，禁止各级职能部门借机“揩油”，如有违犯，一经查出，坚决严惩。为此市政府委托有资质的评估单位，进行了详尽的拆迁估价。
请问：
1.什么是城市房屋拆迁估价?
2.拆迁补偿估价的对象是什么?
3.针对不同估价对象应注意哪些问题?
答案：2.拆迁补偿估价对象为拆迁范围内土地、建筑物、构筑物和依托于其实体上的权益。
答案：3.针对不同估价对象应注意以下几点：(1)依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，可视为提前收回处理，在估价中应包括土地使用权的补偿估价，根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。(2)依法以划拨方式取得的土地使用权，在估价中不应包括出让金部分，只包含该宗地相应的基础设施配套建设费和土地开发及其他费用。(3)已取得所有权的房屋及构筑物，估价应从占有、使用、收益、处分四方面综合认定其合法性，不能仅仅依据估价时点的用途估价。(4)“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”，故不在估价范围之内。“拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿”，估价时应按照使用期限的残存价值参考剩余期限给予估价。(5)被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，服从其规定;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。(6)对于一宗房地产拆迁补偿估价，凡属被拆迁人合法拥有的房屋内外不可移动的设备及其附属物等，都不可遗漏。
房地产估价案例与分析模拟题
(一)甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。
请问：
1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?
2.装修补偿应如何确定?
3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?
(二)法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的`拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。
请问：
1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?
2.拍卖保留价应由谁确定?如何确定?
(三)某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
请问：
1.这样的做法有哪些错误?
2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益?
房地产估价师案例与分析精粹试题
案例一：
卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：
1.估价时点是()。
a.2002年4月25日。
b.2002年5月25日。
c.2002年7月25日。
d.2002年7月25日以后的某一天。
2.估价的价值范围应是()。
a.合同1规定的房款。
b.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%。
c.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%。
d.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费。
标准答案：1.a,2.a。
解析：1.即估价时点是合同订立之日。理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。实际交付房款也是依据合同进行的。估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。
2.此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的.人签订装修合同;装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。
案例二：
某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?()。
a.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价。
b.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价。
c.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价。
d.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价。
2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径()。
a.自行改变。
b.经上级主管部门批准改变。
c.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续。
d.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续。
3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为()。
a.该两幢房屋的抵押评估价格之和。
c.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格。
d.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格。
4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为()。
a.该两幢房屋的非正常市场价值。
b.该两幢房屋的重新购建价格。
c.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值。
d.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值。
标准答案：a,d,b,c。
解析：
1.根据合法原则确定，不能依据房屋现实使用用途确定，最高最佳使用原则也要在合法原则条件下适用。
2.先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续，因此最佳答案选d。
3.划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。
4.保险估价只计算房屋价值，不计算土地价值。
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房地产估价师案例分析题及答案
某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?( )
a.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价
b.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价
c.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价
d.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价
2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径( )。
a.自行改变
b.经上级主管部门批准改变
c.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续
d.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续
3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为( )。
a.该两幢房屋的抵押评估价格之和
c.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
d.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为( )。
a.该两幢房屋的非正常市场价值
b.该两幢房屋的重新购建价格
c.该两幢房屋的.重新购建价格扣除折旧后的价值
d.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值
a,d,b,c
解析：
1.根据合法原则确定，不能依据房屋现实使用用途确定，最高最佳使用原则也要在合法原则条件下适用。
2.先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续，因此最佳答案选d。
3.划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。
4.保险估价只计算房屋价值，不计算土地价值。
卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：
1.估价时点是( )
a.2002年4月25日
b.2002年5月25日
c.2002年7月25日
d.2002年7月25日以后的某一天
2.估价的价值范围应是( )
a.合同1规定的房款
b.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%
c.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%
d.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费
1.a,2.a
解 析：1.即估价时点是合同订立之日。理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。实际交付房款也是依据合同进行的。估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。
2.此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同;装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。
房地产估价师案例与分析练习
第 1 题 甲房地产估价机构(以下简称甲机构)于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。
请问：1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?
2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?
房地产估价师经验《房地产估价案例与分析》的三大复习方法
（1）要对前面几门课程特别是《房地产估价理论与方法》和《房地产基本制度与政策》的有关内容按照估价实践的要求进行更深一个层次的理解，具体来说是想像如何把握估价的理论、方法、有关的法律法规应用到估价实践中去，很多考生，单独考估价的理论、方法或法律法规一点问题没有，但当考这些知识在实践中的应用时就考不出来。之所以会这样是因为很多考生的估价实践经历非常有限，甚至从来没有从事过房地产估价工作。解决这个问题的办法是：每看到一个房地产估价的理论、或方法、或法律法规的规定，就想像如果自己是个出题人将如何从实践的角度出一个题目来考住一般水平的考生。如果你能做到这一点，你就会感到前面有关课程所学的理论、方法和有关法律、法规的规定不再是枯燥无味的内容，而会感到它们是非常有用的知识；也会感到自己前面所学的理论、方法和有关的法律、法规的规定到这门课程时就能深入进去理解，从而更上一个台阶！
（2）要进行概括和总结，
如在改错题中各种方法运用上一般会出现哪些错误、哪些错误是较简单的、容易发现的错误，哪些错误是深层次的、不易发现的错误，这样在指错题的考试中就能做到有的放矢地寻找错误，提高答卷的速度。
（3）要适应记忆。很多考生认为《房地产估价案例与分析》是开卷考试，因而不需要记忆。这种观点是不完全正确的。试想“空空”的大脑如何能在有限的考试时间内通过查阅资料而通过考试呢？因此复习时，一定要在理解的基础上适应记忆，特别是《房地产估价规范》中的一些内容，这在改错题考试中特别重要，要看到某种方法、某种估价目的就能想起它通常会出现哪些错误，通常会出现在什么地方，做到“胸有成竹”，这样才能在考试中快速、准确地找出错误，提高考试的速度和准确率，并为后面改错题的考试节省出宝贵的时间。
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房地产估价师《案例分析》考试大纲
2017年房地产估价师《案例分析》考试大纲有哪些呢，想了解更多相关信息请持续关注我们应届毕业生考试网!
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对主要房地产估价文书写作的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
一、房地产估价文书的种类及作用
(一)估价委托书
(二)估价委托合同
(三)估价项目来源和接洽情况记录
(四)估价作业方案
(五)估价所需资料清单
(六)估价对象实地查勘记录
(七)估价报告
(八)估价报告内部审核表
(九)估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录
(十)估价报告交接单
(一)对词义的要求
1.用词准确
2.语义鲜明，不能含混不清、模棱两可
3.用词不可带有较强的感情色彩
4.用词标准、简练，不堆砌、不生造
(二)对语句的要求
1.句子简洁，概括性强
2.搭配得当
3.逻辑严密
(三)要防止错别字和错漏
第二节 房地产估价报告写作
一、房地产估价报告的构成要素
二、房地产估价报告的写作
(一)封面的写作
1.估价报告名称
2.估价项目名称
3.估价委托人
4.估价机构
5.注册房地产估价师
6.估价作业日期
7.估价报告编号
(二)目录的写作
(三)致估价委托人函的写作
(四)注册房地产估价师声明的写作
(五)估价假设和限制条件的写作
(六)估价结果报告的写作
1.标题
2.估价委托人
3.估价机构
4.估价对象
5.估价目的
6.估价时点
7.价值定义
8.估价依据
9.估价原则
10.估价方法
11.估价结课
12.估价人员
13.估价作业日期
14.估价报告使用期限
(七)估价技术报告的写作
1.估价对象实物状况描述与分析
2.估价对象权益状况描述与分析
3.估价对象区位状况描述与分析
4.市场背景描述与分析
5.最高最佳利用分析
6.估价方法适用性分析
7.估价测算过程
8.估价结果确定
第三节 其他主要房地产估价文书写作
一、估价委托合同
(一)估价委托合同内容构成
(二)估价委托合同写作示例
二、估价所需资料清单
(一)对房地产价格有普遍影响的资料
(二)对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料
(三)相关实例资料
(四)反映估价对象状况的资料
三、估价作业方案
(一)拟采用的估价技术路线和估价方法
(二)拟定资料收集渠道
(三)预计需要的时间、人力和经费
(四)估价作业步骤和时间进度安排
(一)住宅房地产实地查勘记录
1.住宅房地产实地查勘内容
2.住宅房地产实地查勘记录表示例
(二)经营性房地产实地查勘记录
1.经营性房地产实地查勘内容
2.经营性房地产实地查勘记录表示例
(三)工业房地产实地查勘记录
1.工业房地产实地查勘内容
2.工业房地产实地查勘记录表示例
(四)在建工程实地查勘记录
1.在建工程实地查勘内容
2.在建工程实地查勘记录表示例
五、估价报告内容部审核表
(一)估价报告内容部审核表内容构成
(二)估价报告内容部审核表示例
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、工业、特殊用途等不同类型房地产估价的'特点和影响素的了解、熟悉和掌握程度。
一、居住房地产及其特点
(一)单宗交易规模校小，但市场交易量十分巨大
(二)具有较强的相似性、可比性
(三)不同类型住房价格内涵差异明显
二、影响居住房地产价格的因素
(一)影响居住房地产价格的主要区位状况
1.位置
2.交通条件
3.生活服务设施
4.教育配套设施
5.环境质量
(二)影响居住房地产价格的主要实物状况
1.建筑结构、类型和等级
2.设施与设备
3.建筑质量
4.装饰装修
三、居住房地产估价的常用方法
(一)市场法
(二)成本法
(三)收益法
四、居住房地产估价的技术路线及难点处理
(一)商品房估价的技术路线及难点处理
(二)房改房、经济适用住房估价的技术路线及难点处理
一、商业房地产及其特点
(一)商业房地产及其种类
1.百货店业态结构特点
2.超级市场业态结构特点
3.大型综合商场业态结构特点
4.便利店业态结构特点
5.专业店业态结构特点
6.专卖店业态结构特点
房地产估价师经验《房地产估价案例与分析》的三大复习方法
赵某于6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。209月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：
1.赵某与开发商于206月签订的商品房买卖合同原件;。
2.赵某的购房发票;。
3.商品房预售许可证复印件。
4.其他有关房地产市场资料。
请问：
1.上述资料用于抵押估价是否齐全?
2.估价人员可否承诺按170万元进行估价?
标准答案：
1.上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺赵某装修花费成本的证明，拆除装修部分的成本等。
2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价，估价机构应按照独立、客观、公正的总原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。
3.不能按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。因为重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。
房地产营销工作案例分析调查报告
xx花园自推向市场以来，声名鹊起，迅速建立起有利的市场地位，与其成功地应用价格策略是分不开的。
第一，房地产的价格与区域概念紧密相连。人们常说的“天河区的楼价”、“滨河东路的楼价”，都是与地域位置紧密相关的。这样的一个价位是从泛泛的粗略感受中得出来的价位，是比较模糊的，弹性幅度在500~1000元之间。例如，江燕路的楼价一般被认为在4000~4500元左右。我们把这种价位称之为“心里价格”。
第二，从群体来看，由有房地产产品属于特殊高价商品，影响价格的因素非常复杂。消费者往往对轻微的价格调整不是很敏感，不像其他商品，细微的价格调整往往带来销售额的速度增加。在房地产市场，只有在大幅度调整价格的情况下，价格才成为市场购买行为中的敏感因素。
第三，从购买过程看，决定购买的价格往往是在货比三家后得出的，这个价格是在心里价格的基础上发生的`。房地产企业倘若想使一个楼盘的价格成为消费者的关注点，价格低于比较价格是不够的，最好远低于心里价格，才会广泛吸引消费者。
xx花园就是成功的利用了心里价格与比较价格的关系原理，成功地吸引了消费群体，从而建立并巩固了自己的市场地位。该花园规模为12万平方米，其规模在工业大道南一带是比较大的，但环境配套设施方面基本是空白，而附近数个大型楼盘正在热卖中，一些楼盘已建立起良好的品牌形象，一些楼盘已是现楼，配套设施亦较完善。在这种形势下，如果只是靠营造现场气氛进行销售，则该花园的销售将会是一个漫长的过程。而该花园必须是一个以速度和规模取胜的楼盘，较之于单位利润的极大化，市场规模及占有率更为重要。
第一期推出，在当时，工业大道南一带楼盘的心理价为在3600~4000元左右，该楼盘针对性地以均价3000元推出，远低于心里价位，吸引了大量炒家和买家排队抢购，楼盘即时全部售出，造成市场轰动。开发商同时提出“六个一流”和“八个当年一定实现”的目标，在买家心里留下深刻的印象。
第二期推出时，是第二年6月初。推出的主要是15层的小高层单元，平均价格为3500元，最高价不超过4000元，最低价仅为2500元。此时xx花园的征地规模已经扩大到52万平方米，在珠海区的开发规模首屈一指。绿化环境与配到设施更为引人注目，大面积草坪、假山、喷水池、幼儿园、第一期已交付使用的现楼作样板，并在规划上进行了一般市区楼盘不敢想的尝试，如建起大面积人工湖。所以的这一切都增强了买家的信心和提高了其心理价位，所以虽然第二期楼盘价格有所提升，但依然与买家的心理价格有很大差距，正式发售日前即已售出全部单位的九五成，到正式发售日，256套单位全部售出。
xx花园以低价发售的做法，令周围楼盘避其锋芒，高挂免战牌，制造出强烈轰动的效应，令其一时成为房地产市场谈论的热点。至此，xx花园的市场价位变得非常牢固、强大。
第三期楼盘的推出则在9月初，此时xx花园已聚集了很旺的人气，在前俩次轰动效应的心理影响下，形成了一批忠实的买家。此次花园推出的单元为22层高层单元，共推出约1000多套单元。推出后第一周即销售出大约300多套单元，依然十分成功。而楼盘售价回归至正常水平，以均价4000元发售，与周围楼盘的价格相接近。
回顾以上过程，xx花园在价格战略的运用上是十分成功的，开发商秉承其原先成功开发珠岛花园的经验（珠岛由早期最低20xx元到几年后最高4000多元，与xx花园有相似之处，但xx花园在市场推广及形象包装的手法上，显得更加成熟、更有节奏），不是把价格的“低开高走”作为一种简单的战术，而是作为实现其市场战略的核心，有效应用其他战术，成功地实现了市场目标。
当然，xx花园的推广手法还有一些值得商榷之处，如只注意前期针对心理价格建立竞争优势，而忽视了后期定价建立竞争优势，对后期的市场应变力有一定的影响。xx花园的均价在第三期已走到了心理价格的顶点（4000元），不仅再没有心理价格的优势，在比较价格方面也缺少明显优势。因此，鉴于竞争对手已根据xx花园前两期的销售情况调低了售价，xx花园虽然有知名度、一定规模的配套设施作支持，但由于推出的单元数量大，所以即使没有心理价格的优势作支持，也仍然需要比较价格的优势作支持，否则，将会付出销售速度放缓的代价，目前销售上的优势亦难以保持。这些看法准不准确，有待实践证明。但无论如何，xx花园在价格战略上的成功运用都值得房地产开发商学习、借鉴。
案例分析
房地产现在正处于上升阶段，所以高价位是随处可见的。xx花园采取低于心理价格战略可以说是独树一帜，形成亮点。价格是消费者最为关心的，是影响消费者购买房地产产品的重要因素。xx花园在销售中制定的价格既让消费者满意，又符和开发商的利益。这一价格策略可以说是成功的。
房地产价格是由开发成本、开发费用和利润三大部分构成。开发成本是房地产开发成本的主体，占项目总成本的80%左右，所以说如果开发成本低了房价或许就会下降点，现在建材、拆迁补偿费和人员工资越来越高，自然而然开发成本就会高，房价也会只升不降。，因此，xx花园的价格策略也在告诉我们要想获得消费者的青睐你就要从源头截流。
xx花园运用低价定价策略提高了自己在房地产市场占有率，让一些无法支付高价的新消费成为实际购买者，获得更多的顾客。房地产价格与自身配套设施完善度、周围环境、产品质量有直接联系，一期时，其设施设备基本空白，而附近又有很多楼盘，xx花园选择低价是必然的。
所以我们看到，在这些情况下开发商应该选择降价：
1、产品均好性不强，也没特色。
2、楼盘的开发量过大。
3、绝对单价过高，超过当地主流购房价格。
4、竞争激烈，类似产品过多。在这些情况下低价，是一个好的策略。因为，这样便于快速成交，促进良性循环，而且日后的价格也便于其控制。
xx花园的价格策略给我的启示是，如果日后做房地产销售，首先，我们要看看自己的项目的优势和劣势，优势强我们定价就可以高，如果劣势大价格就调低，这样虽然利润降价了，但是我们会吸引更多购房者。自身考虑了之后，我们还有考虑我们的项目所处的环境，这里的环境有自然环境和房地产市场环境和所在区域的社会环境，自然环境好的可以价格高，如果在你周围有很多竞争者，那么，适当降价是可以吸引消费者眼球的，再就是在项目所在的区域里，如果居民生活水平高，高价房也会一售而空的。
xx花园可以结合自身的优势做出正确策略，巩固了自己在市场地位，赢得消费者的好评，自己也从中赚取了利润，在是“多赢”策略，如果xx花园还有在以后的销售中继续“多赢”，他就应该改变策略，结合新的问题去想好的策略，毕竟策略是随着销售的不同而改变的，找到适合自己的，就是好的。
看完这个案例我还发现，在房地产销售过程中，使用价格策略是最好的一个办法，打价格战略是稳赢的方法，只要你运用合理从中赚取可观的利润也是一定的。
xx花园的产品定价中运用了需求导向定价。需求导向定价是指以需求为中心，依据买方对房地产产品价值的理解和需求强度来定价，而非卖方的成本来定价。需求导向定价中又有理解值定价法和区分需求定价法。xx花园是根据理解值定价法做出策略的。
房地产估价师《案例分析》难点与复习建议
关于案例考试“难”大家都知道，应该是公认的，那么为什么“难”啊?以下是百分网小编搜索整理的关于2016房地产估价师《案例分析》难点与复习建议，欢迎参考借鉴，希望对大家有所帮助!想了解更多相关信息请持续关注我们应届毕业生考试网!
第二“难”，要求考生具有一定的估价实务经验，因为考试当中所涉及到的，比如指错题，改错题，它不仅仅说我没有接触过估价实务，直接上来就是书本对书本，我上来就来学习，看教材，这个只能说是只知其一不知其二，你不知道为什么去这么操作，在实际考试当中，它就要求必须要有一定的估价实践经验和动手操作、书写过真实的估价报告的能力。这样的话，对于这些没有实务估价经验的考生来说，就具有一定难度了。
第三“难”，估价案例的考试要求考生应该具备一定的语言组织和书面表达能力，为什么这么说呢?比如，案例当中的第一题，问答题，占分值的30%，你要在有限的时间内，把你答题的要点组织好，表达准确，是要有一定功底的，没有这样的文字组织和表达的实践经验很难在有限的时间内把这个话组织清楚，很可能就是肚子有货，但是他说不出来，表达不清楚，白白丢了一些不应该丢的分。有的考生是胡子、眉毛一把抓，写的.一大篇，但是不得章法，要点散，逻辑性很差。有的考生前言不搭后语，说的一大篇不知所云，自相矛盾，让阅卷老师去猜，这样的话，丢分就在所难免了。所以这点我希望广大考生一定要引起重视，一定要重视平常的语言组织能力和书面表达能力。
第四“难”，广大考生普遍存在一种对这门课的轻视和侥幸心理，这不是好象有点儿自相矛盾嘛。广大考生为什么会有轻视心理呢?轻视就是因为案例考试是开卷考试，其他三门都是闭卷考试，好让他们觉得案例很简单，开卷考试，其实恰恰就是这个开卷害了很多人，蒙蔽了很多有自信的学生。他们认为这科很容易，心理上首先松了一口气，没事儿，开卷，到时候我拿着教材、辅导书进考场就是了。考试的时候翻番书，这样的话，有了这种心理之后，在后续的学习过程当中动力不足，没有尽最大的努力去准备、复习，结果是还没上战场，已经先输了一场了。在考场当中要想现翻书也是需要时间、成本的，你找到若干个知识点并不难，可以看书啊，但是，难就难在你能够在有限的时间内把你所有的知识点都找全，并且组织好表达准确，这个非常难。所以基于这四点认识，我认为案例考试还是有它的难点的。它应该是通过率低有它的客观原因。
第一，要彻底的弄懂四大估价报告还有基本的验收方法，这是我们学好案例的前提。
第二，要系统的学习好房地产估价规范。很多学生不以为然，说规范是1995年的规范，很老了，很多东西甚至矛盾与新的教材已经用语、说法都不一致，为什么还要学它呢?规范是一个非常好、非常严谨的东西，我们国家也正在着手对《规范》进行修订，但是在没有新的规范出台之前，原估价规范仍然具有法律效率，《规范》跟教材也不一样，《规范》是个非常严谨组织性，逻辑性非常强这样的具有一定法律效率的指导标准。
第三，我觉得房地产估价实际上就是估价人员把房地产的客观价值认识出来，然后把它揭示出来，科学表达出来，这个时候有影响房地产价格的因素很复杂，如何找准不同类型的、房地产项目的价格影响因素是重中之重。从以往的考题来看，对于商业用途和居住用途的项目是估价考试历年的重点。所以建议广大考生在复杂的时候，针对具体的案例，从它的不同的估价目的和重点分析各类房地产估价的特点，要有针对性。
第四，案例分析的考试千变万化，很难去猜题，所以要在复习当中应该是边学习，边总结，能够做到举一反三，融会贯通。这点非常重要，我们可以通过一个案例引申出若干个案例，这种学习方法是一种事半功倍的学习方法，所以这点希望同学们能够认真的体会。
第五，我认为可以去精读大量的精选资料和案例，在自己的估价实践当中如果我们同学参加过估价实践的话应该及时总结经验，提高估价报告的写作能力。
第六，在答卷的时候，要充分利用开卷考试的特点，对于问答题，我们要力求内容完整，重点突出，条例要清晰，对于改错题，一定要看清题意，是否需要倒扣分，对于没有把握的地方不要盲目去改，改错需要倒扣分的。
房地产估价师案例与分析考点练习题
【正确答案】：商业房地产的特点包括五点，分别是：
1.收益性。
商业房地产属于经营性房地产，其主要特点是能够用以获得收益，其收益和获利方式大致分为两类：一类是房地产开发商开发后直接销售、投资转卖，这类商业房地产多为小区级零星商铺、街铺，其特点表现为分散、体量小及经营档次在中档以下，这种商业房地产获利方式从严格意义上讲仍属于房地产开发范畴，主要获取开发利润;另一类则是长期投资经营，有开发商自营、业主自营、出租给他人经营等方式，这类包含各种体量商业房地产。
2.经营内容多，业态多样。
在同一宗商业房地产特别是大体量的商业房地产中，往往会有不同的经营内容。
3.出租、转租经营多，产权分散复杂。
商业房地产的业主常常将其房地产出租给他人经营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，造成商业房地产产权分散、复杂，因此在进行房地产估价时要调查清楚产权状况，分清估价价值定义是出租****益评估还是承租****益评估，避免有的.估价委托人仅是承租人，却以房地产产权人的身份委托。
4.装修高档而复杂。
为了营造舒适宜人的购物消费环境，商业房地产通常要进行相对高档的装修，而且形式各异，要准确估算其价值需要单独计算。另外，商业用房装修升级快，经营者或承租者经常是买下或租下商业用房后，对其进行重新装修，因此在抵押估价、交易估价、转租估价等过程中，要考虑重新装修的情况。在估价时应充分分析现有装修状况能否有效利用，如无法利用应考虑追加装修投入对评估价值的影响。
5.垂直空间价值衰减性明显。
商业房地产的价值在垂直空间(立体空间)范围内表现出明显的衰减性。一般来说，商业房地产因为底层(如一楼)对于消费者而言具有最便捷的通达度而能获得最大的效益，导致其价值最高，而向上的楼层的价值呈现快速衰减，越到后面，价值衰减则越慢。这是因为底层对于消费者而言具有最便捷的通达度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的楼层需要借助垂直交通工具，通达的便捷度随之减弱。
【答案解析】：
【该题针对“不同类型房地产估价”知识点进行考核】。
房地产估价师经验《房地产估价案例与分析》的三大复习方法
卖房者甲与购房者乙于4月25日签订了一套装修较陈旧的'二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：
1.估价时点是()。
a.204月25日。
b.年5月25日。
c.2002年7月25日。
d.2002年7月25日以后的某一天。
2.估价的价值范围应是()。
a.合同1规定的房款来源：
b.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%。
c.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%。
d.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费。
标准答案：1.a,2.a。
解析：
1.即估价时点是合同订立之日。理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。实际交付房款也是依据合同进行的。估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。
2.此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同;装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。
房地产估价师《案例分析》考试大纲
本部分的考试目的是测试应考人员对主要房地产估价文书写作的了解、熟悉和掌握程度。
一、房地产估价文书的种类及作用
(一)估价委托书
(二)估价委托合同
(三)估价项目来源和接洽情况记录
(四)估价作业方案
(五)估价所需资料清单
(六)估价对象实地查勘记录
(七)估价报告
(八)估价报告内部审核表
(九)估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录
(十)估价报告交接单
二、房地产估价报告写作的文字要求
(一)对词义的要求
1.用词准确
2.语义鲜明，不能含混不清、模棱两可
3.用词不可带有较强的感情色彩
4.用词标准、简练，不堆砌、不生造
(二)对语句的要求
1.句子简洁，概括性强
2.搭配得当
3.逻辑严密
(三)要防止错别字和错漏
一、房地产估价报告的构成要素
二、房地产估价报告的写作
(一)封面的写作
1.估价报告名称
2.估价项目名称
3.估价委托人
4.估价机构
5.注册房地产估价师
6.估价作业日期
7.估价报告编号
(二)目录的写作
(三)致估价委托人函的写作
(四)注册房地产估价师声明的写作
(五)估价假设和限制条件的写作
(六)估价结果报告的写作
1.标题
2.估价委托人
3.估价机构
4.估价对象
5.估价目的
6.估价时点
7.价值定义
8.估价依据
9.估价原则
10.估价方法
11.估价结课
12.估价人员
13.估价作业日期
14.估价报告使用期限
(七)估价技术报告的写作
1.估价对象实物状况描述与分析
2.估价对象权益状况描述与分析
3.估价对象区位状况描述与分析
4.市场背景描述与分析
5.最高最佳利用分析
6.估价方法适用性分析
7.估价测算过程
8.估价结果确定
三、房地产估价报告示例
一、估价委托合同
(一)估价委托合同内容构成
(二)估价委托合同写作示例
二、估价所需资料清单
(一)对房地产价格有普遍影响的资料
(二)对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料
(三)相关实例资料
(四)反映估价对象状况的资料
三、估价作业方案
(一)拟采用的估价技术路线和估价方法
(二)拟定资料收集渠道
(三)预计需要的时间、人力和经费
(四)估价作业步骤和时间进度安排
四、估价对象实地查勘记录
(一)住宅房地产实地查勘记录
1.住宅房地产实地查勘内容
2.住宅房地产实地查勘记录表示例
(二)经营性房地产实地查勘记录
1.经营性房地产实地查勘内容
2.经营性房地产实地查勘记录表示例
(三)工业房地产实地查勘记录
1.工业房地产实地查勘内容
2.工业房地产实地查勘记录表示例
(四)在建工程实地查勘记录
1.在建工程实地查勘内容
2.在建工程实地查勘记录表示例
五、估价报告内容部审核表
(一)估价报告内容部审核表内容构成
(二)估价报告内容部审核表示例
本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、工业、特殊用途等不同类型房地产估价的特点和影响素的了解、熟悉和掌握程度。
一、居住房地产及其特点
(一)单宗交易规模校小，但市场交易量十分巨大
(二)具有较强的相似性、可比性
(三)不同类型住房价格内涵差异明显
二、影响居住房地产价格的因素
(一)影响居住房地产价格的主要区位状况
1.位置
2.交通条件
3.生活服务设施
4.教育配套设施
5.环境质量
(二)影响居住房地产价格的主要实物状况
1.建筑结构、类型和等级
2.设施与设备
3.建筑质量
4.装饰装修
三、居住房地产估价的常用方法
(一)市场法
(二)成本法
(三)收益法
四、居住房地产估价的技术路线及难点处理
(一)商品房估价的技术路线及难点处理
(二)房改房、经济适用住房估价的技术路线及难点处理
一、商业房地产及其特点
(一)商业房地产及其种类
1.百货店业态结构特点
2.超级市场业态结构特点
3.大型综合商场业态结构特点
4.便利店业态结构特点
5.专业店业态结构特点
6.专卖店业态结构特点
7.购物中心业态结构特点
8.家居中心业态结构特点
9.仓储商店业态结构特点
(二)商业房地产特点
1.收益性
2.经营内容多，业态多样
3.出租、转租经营多，产权分散复杂
4.装修高档且复杂
5.垂直空间价值衰减性明显
二、影响商业房地产价格的因素
(一)影响商业房地产价格的主要区位状况
1.地段繁华程度
2.交通条件
3.临街状况
4.楼层
(二)影响商业房地产价格的主要实物状况
1.建筑品质及内部格局
2.净高
3.面积
4.装修
5.无形价值
三、商业房地产估价的常用方法
(一)收益法
(二)市场法
(三)成本法
四、商业房地产估价的技术路线及难点处理
(一)不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理
1.出租型商业房地产
2.运营型商业房地产
(二)不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理
1.整幢商业房地产估价
2.整层商业房地产估价
3.同层商业房地产不同铺面估价
(三)空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理
一、商务办公房地产及其特点
(一)商务办公房地产及其分类
(二)商务办公房地产的特点
1.所处区位好，规模大
2.多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善
3.出租经营为主，多由专业物业服务企业管理
二、影响商务办公房地产价格的因素
(一)影响商务办公房地产价格的主要区位状况
1.集聚程度
2.交通条件
3.周边环境
4.楼层
(二)影响商务办公房地产价格的主要实物状况
1.外观形象
2.内部装修
3.设备、设施
4.智能化程度
5.物业服务水平
6.租户类型
三、商务办公房地产估价的常用方法
(一)收益法
(二)市场法
(三)成本法
四、商务办公房地产估价的技术路线及难点处理
(一)商务办公房地产租金的求取
1.租约问题
2.租金构成内涵问题
3.租金支付方式问题
4.地下车库租金问题
(二)整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理
1.单纯型商务办公房地产
2.商住型商务办公房地产
3.综合型商务办公房地产
一、旅馆房地产及其估价特点
(一)旅馆房地产及其特点
1.饭店、酒店、宾馆房地产及其特点
2.旅店、招待所及其特点
(二)旅馆房地产的估价特点
1.转让少且一般为整体转让
2.功能多样
3.一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大
4.价值主要体现在接待客户类型及其能力
二、影响旅馆房地产价格的主要因素
(一)影响旅馆房地产价格的主要区位状况
1.交通条件
2.周围环境
(二)影响旅馆房地产价格的主要实物状况
1.设备设施和用具
2.经营管理
三、旅馆房地产估价方法的选用
(一)收益法
(二)市场法
四、旅馆房地产估价的技术路线及难点处理
(一)星级酒店不同功能用房收益的测算
(二)星级酒店净收益的求取
一、餐饮房地产及其估价特点
(一)地段选择的差异性
二、餐饮房地产估价的技术路线及难点处理
一、工业房地产及其估价特点
(一)涉及的行业多
(二)非标准厂房多，建筑工程造价相差大
(三)要区分设备和建筑物的造价
(四)厂房使用寿命受腐蚀性影响大
二、影响工业房地产价格的主要因素
(一)影响工业房地产价格的主要区位状况
1.交通条件
2.基础设施
3.地理位置
(二)影响工业房地产价格的主要实物状况
1.用地面积与形状
2.地质和水文条件
3.房地产用途
三、工业房地产估价的常用方法
(一)成本法
(二)市场法
(三)收益法
四、工业房地产估价的技术路线及难点处理
一、停车库的估价
(一)地下停车库特点
(二)地下停车库的价格特点
(三)地下停车库常见的估价方法和技术路线
二、加油站的估价
(一)加油站房地产估价的一般特点
1.位置极其重要并且分布离散性较强
2.经营的个性差异显著
3.存在成品油特许经营权带来的超额利润
(二)加油站常见的估价方法和技术路线
5.熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;
6.熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;
7.了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。
本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。
一、建设用地使用权出让价格评估的特点
(一)建设用地使用权出让价格评估应采用市场价值标准
(二)估价时点一般为估价作业日期以后某一时点
(三)不同出让方式可侧重采用不同的估价方法
(四)搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性
二、建设用地使用权出让价格评估方法的选择
(一)市场法
(二)假设开发法
(三)成本法
(四)基准地价修正法
一、房地产转让价格评估的特点
二、房地产转让价格评估常用方法
(一)市场法
(二)假设开发法
(三)成本法
(四)收益法
(五)基准地价修正法
一、房地产抵押价值内涵及评估实质
二、房地产抵押估价的法律规定
(一)可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求
(二)不得设定抵押的房地产
(三)其他限制条件
(四)与房地产抵押估价有关的'规定
三、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法
(一)完全产权房地产
(二)不完全产权房地产
(三)部分(局部)房地产
(四)在建工程房地产
(五)乡(镇)、村企业房地产
四、房地产抵押估价的注意事项
(一)估价目的
(二)估价时点
(三)确认估价对象可以作为设定抵押的房地产
(四)合理确定假设前提和限制条件
(五)把握市场风险防止高估
(六)估价中的谨慎原则
(七)市场变现能力分析
(八)说明与风险提示
(九)其他
一、房屋征收补偿内涵
二、房屋征收评估特点
(一)估价数量大
(二)涉及面广，社会影响大
(三)估价对象复杂，需要协调各种关系
(四)补偿价格关联性强
三、房屋征收评估的相关规定
(一)房屋征收评估对象
(二)房屋征收评估目的
(三)房屋征收评估范围
(四)房屋征收评估的时点
(五)房屋征收评估价值内涵
(六)房屋征收评估标准
(七)房屋征收评估因素
四、房屋征收评估方法和结果确定
(一)房屋征收评估方法
(二)房屋征收评估结果确定
五、房屋征收评估技术路线
(一)市场法评估技术路线
1.收集和测算类似房地产价格
2.修正类似房地产价格
3.确定被征收房屋价格
(二)收益法评估技术路线
(三)成本法评估技术路线
(四)假设开发法评估技术路线
1.测算续建完成后的价值
2.测算续建成本和费用
3.测算在建工程价值
六、房屋征收评估工作流程
(一)评估机构选定
(二)评估机构业务承揽
(三)评估委托
(四)评估准备和业务开展
(五)实地查勘
(六)初步评估结果公示
(七)提交评估报告
(八)解释说明
(九)资料保管
七、房屋征收复核评估和鉴定
1.申请复核评估
2.复核评估
3.评估专家鉴定
一、房地产拍卖的相关法律规定
二、房地产强制拍卖估价的特点
(一)强制处分
(二)快速变现
(三)市场需求面窄、推广力度小
(四)消费者心理因素
(五)购买者的额外支出
三、房地产强制拍卖估价的技术路线
四、房地产强制拍卖估价的类型与方法
(一)商品房
(二)行政划拨地上的房产
(三)在建工程
一、房地产价值损失的原因及种类
(一)因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失
1.房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失
2.小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失
3.小区周边规划修改、变更导致的房地产价值损失
4.房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失
5.房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失
(二)因在相邻土地上建造建筑物给相邻房地产造成价值损失
(三)因环境污染造成房地产价值损失
(四)因工程质量缺陷造成房地产价值损失
(五)因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值损失
(六)因异议登记不当，造成房地产权利人损害
(七)因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失
(八)因未能履约使他人工程停缓建，给他人造成损失
(九)因对房地产权利行使不当限制，给房地产权利人造成损失
二、房地产损害造成的损失分析
(一)房地产损害的分类
1.按照房地产受损害的部位划分
2.按照房地产可修复的损害和不可修复的损害划分
3.按照暂时性的损害和永久性的损害划分
(二)房地产损害的赔偿金额
三、房地产损害赔偿估价内涵及特点
(一)房地产损害赔偿评估内涵
(二)房地产损害赔偿评估价值定义
(二)损害赔偿估价的特点
四、房地产损害赔偿估价方法选择
(一)修复费用法(成本法)
(二)损失资本化法
1.净收益减少收益年期不变型
2.净收益不变收益年期减少型
3.净收益、收益年期减少型
(三)赔偿实例比较法
(四)损害前后价差法
五、房地产损害赔偿估价的技术路线及难点处理
(一)规划变更导致房地产价值损失的估价技术路线及难点处理
(二)商品房质量缺陷导致价值减损的估价技术路线及难点处理
一、企业各种经济行业涉及的房地产估价类型
(一)房地产权属发生转移
(二)房地产权属不发生转移
二、估价的假设前提
三、估价方法的选用
(一)房地产权属发生转移的估价
(二)房地产权属不发生转移的估价
1.掌握建设用地使用权出让价格评估;
2.掌握房地产转让价格评估;
3.掌握房地产抵押价值评估;
4.掌握房屋征收评估;
5.熟悉房地产强制拍卖估价;
6.熟悉房地产损害赔偿估价;
7.了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划和房地产贷款项目评估等房地产咨询顾问服务的了解、熟悉和掌握程度。
一、房地产市场调查研究类型
(一)整体房地产市场调查研究
(二)住宅房地产市场调查研究
(三)商业房地产市场调查研究
(四)写字楼房地产市场调查研究
(五)酒店房地产市场调查研究
(六)工业房地产市场调查研究
二、不同类型房地产市场调查研究报告内容
(一)住宅房地产市场调查研究报告内容构成
1.宏观环境分析
2.房地产市场发展现状和趋势分析
3.客户分析
4.竞争分析
(二)商业房地产市场调查研究报告内容构成
1.宏观环境分析
2.商业房地产发展现状及趋势
3.商圈(区域)分析
4.消费者消费习惯分析
5.客户分析
(三)写字楼房地产市场调查研究报告内容构成
1.宏观环境分析
2.写字楼房地产市场发展状况和趋势
3.商务圈(区域)分析
4.竞争、典型项目研究
5.写字楼客户分析
(四)酒店房地产市场调查研究报告内容构成
1.宏观环境分析
2.酒店房地产的发展现状和特点
3.酒店消费者分析
4.酒店市场竞争分析
5.酒店经营者分析
一、房地产投资项目可行性研究特点
二、房地产投资项目可行性研究报告主要内容
(一)项目总论
(二)项目概况
(三)项目投资环境分析
(四)项目区域环境分析
(五)房地产市场分析
(六)项目市场定位
(七)项目规划与建筑设计方案
(八)项目开发建设进度安排
(九)投资估算与资金筹措
(十)项目经济效益分析
(十一)项目风险分析
(十二)项目社会效益分析
(十三)项目可行性研究结论与建议
一、房地产开发项目策划的特点
(一)地域性
(二)系统性
(三)前瞻性
(四)市场性
(五)创新性
(六)多样性
二、房地产开发项目策划报告主要内容
(一)项目背景
(二)开发项目地块分析
1.地块的自然条件分析
2.地块周边的经济及社会条件分析
3.地块的环境条件分析
(三)开发项目市场调查与分析
1.市场环境调查与分析
2.市场需求容量调查与分析
3.消费者和消费者行为调查与分析
4.竞争隋况调查与分析
(四)开发项目swot分析
1.开发项目的优势分析
2.开发项目的劣势分析
3.开发项目的发展机遇分析
4.开发项目的的威胁分析
(五)开发项目的市场定位
1.消费群体定位
2.项目形象定位
3.规划设计及建筑形象定位
4.户型定位
5.价格定位
6.物业管理定位
(六)开发项目的产品策划及规划建议
1.项目总体规划设计建议
2.建筑个体设计建议
3.环境景观设计建议
4.户型设计建议
(七)开发项目的定价及价格策略
1.开发项目定价目标
2.开发项目定价方法选择
3.开发项目价格策略选择
(八)开发项目广告策划及销售
1.开发项目广告设计
2.开发项目广告媒体选择
3.开发项目销售计划及策略制定
一、房地产贷款项目评估的含义
二、房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定
三、房地产贷款项目评估的特点
(一)综合性
(二)科学性
(三)专业性
(四)特殊性
四、房地产贷款项目评估的内容
五、房地产贷款项目评估的注意事项
(一)评估的侧重点
(二)动态与静态分析
(三)项目风险评估
(四)项目市场评估
1.掌握房地产市场调查研究;
2.熟悉房地产投资项目可行性研究;
3.熟悉房地产开发项目策划;
4.熟悉房地产贷款项目评估。
房地产估价师经验《房地产估价案例与分析》的三大复习方法
案例1：某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。
1.能否翻建的最终批准权在()。
a.政府房地产管理部门。
b.政府规划管理部门。
c.政府土地管理部门。
d.上级总公司。
2.评估时依据的建筑面积应为()。
a.460m2。
b.600m2。
c.1000m2。
d.以上三个面积都不行。
3.该公司委托评估应选择()。
a.房地产管理部门。
b.资产管理部门。
c.有资格的房地产估价机构。
d.验资机构。
标准答案：b,d,c。
解析：2.因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2;原房已灭失，也不能选460m2。
案例2：卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的`装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：
1.估价时点是()。
a.2002年4月25日。
b.2002年5月25日。
c.2002年7月25日。
d.2002年7月25日以后的某一天。
2.估价的价值范围应是()。
a.合同1规定的房款。
b.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%。
c.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%。
d.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费。
标准答案：1.a,2.a。
解析：1.即估价时点是合同订立之日。理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。实际交付房款也是依据合同进行的。估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。
2.此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同;装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。
案例3：张某于11月以银行按揭方式购买了一套140o的三室二厅住宅。由于生意经营不善，拟于5月出售该住宅。李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。
标准答案：
1.用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。
2.根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购入该住宅后，可以与该银行继签按揭合同，继续向银行支付剩余本息;也可以与张某在买卖合同中约定，由李某提前偿还贷款本息。
3.由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在转让之日的现值，得出该套住宅的转让价。
案例4：某商业楼建筑面积为5000o，于9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自203月1日起至2043年2月28日止。在3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。
1、采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应()。
a.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算。
b.按建筑物耐用年限计算。
c.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算。
d.按建筑物已使用年限计算。
2、采用收益法估价时，下述观点不正确的是()。
a.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算。
b.估价时点应设定为203月1日。
c.净收益中应扣除建筑物折旧额。
d.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料。
3、估价机构评估出该商业楼在年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是()万元。
a.2800。
b.2940。
c.4000。
d.4200。
房地产估价师经验《房地产估价案例与分析》的三大复习方法
案例一：
卖房者甲与购房者乙于4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：
1.估价时点是()。
a.204月25日。
b.年5月25日。
c.2002年7月25日。
d.2002年7月25日以后的某一天。
2.估价的价值范围应是()。
a.合同1规定的房款。
b.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%。
c.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%。
d.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费。
标准答案：1.a,2.a。
解析：1.即估价时点是合同订立之日。理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。实际交付房款也是依据合同进行的。估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。
2.此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的.人签订装修合同;装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。
案例二：
某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?()。
a.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价。
b.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价。
c.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价。
d.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价。
2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径()。
a.自行改变。
b.经上级主管部门批准改变。
c.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续。
d.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续。
3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为()。
a.该两幢房屋的抵押评估价格之和。
c.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格。
d.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格。
4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为()。
a.该两幢房屋的非正常市场价值。
b.该两幢房屋的重新购建价格。
c.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值。
d.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值。
标准答案：a,d,b,c。
解析：
1.根据合法原则确定，不能依据房屋现实使用用途确定，最高最佳使用原则也要在合法原则条件下适用。
2.先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续，因此最佳答案选d。
3.划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。
4.保险估价只计算房屋价值，不计算土地价值。